خیز مسکن در خرداد ٩٦
حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران وضعیت مسکن در سال آینده را تشریح می کند. او نشانه‌های خروج از رکود را یکی یکی برمی‌شمارد و موعد آن را خرداد سال آینده ذکر می‌کند. این گفت‌وگو را بخوانید.
«سمت و سوی مسکن در سال ٩٦ چیست؟» این سوالی است که در این روزها به دلیل در پیش‌رو داشتن انتخابات ریاست جمهوری مهم تر هم شده.
حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران وضعیت مسکن در سال آینده را تشریح می کند. او نشانه‌های خروج از رکود را یکی یکی برمی‌شمارد و موعد آن را خرداد سال آینده ذکر می‌کند. این گفت‌وگو را بخوانید.
در بهمن‌ماه شاهد کاهش معاملات مسکن تا میزان حدودا ٤٠ درصد بوده‌ایم. آیا کاهش معاملات بهمن‌ماه، از حادثه پلاسکو تأثیرپذیر نبوده؟
خیر. این کاهش معاملات اصلا ارتباطی با حادثه پلاسکو نداشته.
اما به ظاهر واقعه پلاسکو منجر به افزایش نرخ اجاره‌بها و رهن واحدهای صنفی و تجاری در خیابان جمهوری شد.
این حادثه ممکن است که در اطراف ساختمان پلاسکو در قیمت‌ها تأثیر گذاشته باشد؛ اما در روند معاملات هیچ تأثیری نداشته است.
یکی از دغدغه‌های امروز کشور، ضریب امنیت مسکن است. آیا اتحادیه چنین پتانسیلی را دارد که سازوکاری ایجاد کند تا از این طریق، به‌فروش‌رفتن املاک و مسکن فرسوده را از دور خارج کند تا کمتر شاهد مشکل‌آفرینی املاک و مسکن فرسوده باشیم؟
در همین پایتخت ایران که قدم می‌زنیم، از جنوب شهر تا شمال شهر می‌بینیم که در برخی کوچه‌ها خانه‌ها را خراب کرده‌اند و دوباره مشغول ساختن آنها هستند یا در برخی از محله‌ها که قدم می‌گذاریم، محله‌های نه‌چندان قدیمی که ممکن است عمر آن به ٢٠ سال هم نرسد و سازه‌های نسبتا محکمی هم دارد، مشغول دوباره‌سازی خانه‌ها شده‌اند. قاعدتا این مسائل مواردی‌اند که به منابع و منافع کشور ضرر می‌زند. در ایران نیز البته قوانین خاصی هم در کشور نداریم که به مردم تکلیف کنند، اگر ساختمانی از حدِ سالِ ساختِ مشخصی عبور کرد، دیگر نمی‌تواند مورد استفاده قرار بگیرد. ممکن است در همین ایران، عده‌ای در خانه‌ای صد‌ساله زندگی کنند؛ خانه‌هایی که هر آن، امکان ریزش آن وجود دارد و هیچ‌کسی هم نمی‌تواند دخالت کند و بگوید «شمایی که در این خانه زندگی می‌کنید، امنیت جانی ندارید و باید خانه را تخلیه کنید».
درباره این موضوع، ما قانون نداریم یا متولی وجود ندارد؟
ما اصلا قانون نداریم تا متولی داشته باشیم! اول قانون باید از سوی قانون‌گذار وضع شود، بعد مشخص کنند که چه کسی باید متولی آن باشد.
تا زمانی که مسکن فرسوده به حال خود رها شده و نه متولی وجود دارد و نه قانون، پس باید چه کار کرد؟
ما باید به سمت و سویی برویم که ساختمان‌های خودمان را دارای شناسنامه فنی تخصصی کنیم. شناسنامه فنی ساختمان، در سال‌های قبل از طریق سازمان نظام مهندسی تعریف شده و حتی شناسنامه فنی باید براساس قوانین جدید تعریف شود؛ اما این شناسنامه فنی در کشور ما یک مسئله تشریفاتی است که وجود خارجی ندارد. در اَبَر‌شهری مثل تهران، شاید حدود ٢٠ ساختمان هم شناسنامه فنی نداشته باشند. البته قانونش وجود دارد؛ اما عملیاتی نمی‌شود. اگر این اتفاق بیفتد، آن‌موقع خیلی از مسائل را می‌توانیم کنترل کنیم.
به‌عنوان مثال براساس شناسنامه ساختمان و با کمک تصویب قانون می‌توانیم به مالک هشدار دهیم که با توجه به شناسنامه، ١٠ سال از عمر مفید ساختمان باقی مانده و در صورت به‌روزنبودن شناسنامه به‌عنوان مثال، برق یا آب آن ساختمان قطع شود. تا این شخص بتواند تأسیسات خود را به‌روز کند.
مسئله «رکود» از مباحث دیگری است که چندسالی است همنشین مسکن ایرانیان شده. در صحبت‌هایی که پیش‌تر داشته‌اید، اشاره کرده‌اید که سال ٩٦ سال خروج بازار مسکن از رکود است. کدام سیگنال‌ها چنین نویدی را می‌دهند که سال ٩٦ سال خروج از رکود است؟
معمولا بررسی جدول سینوسی معاملات مسکن در سی‌وچندسال گذشته این مسئله را نشان می‌دهد. تلورانس تغییرات بازار مسکن هر چهار یا پنج سال، یک بار بوده. درحال‌حاضر نیز از سال ٩٢ تاکنون، بازار مسکن در رکود عمیقی به‌سر می‌برد که شاید در نیم‌قرن گذشته رکودی به این پایایی نداشته‌ایم. قاعدتا باید این مسیر عبور از رکود طی شود و وارد دوران رونق شویم، اما به قول شما باید در بازار مسکن نشانه‌هایی ببینیم که دال بر خروج از رکود باشد. براساس آخرین تغییراتی که در قیمت حوزه «انجام معاملات مسکن در کشور» صورت گرفته، ما از ابتدای سال تاکنون شاهد کاهش حجم معاملات مسکن در کشور بوده‌ایم؛ یعنی از فروردین تا همین چندروزی که از اسفندماه سپری می‌کنیم، شاهد کاهش حجم معاملات مسکن در کشور بوده‌ایم. حتی در برخی ماه‌ها شاهد کاهش ٤٠ تا ٥٠ درصدی حجم معاملات بوده‌ایم. به‌طورنمونه در همین دی‌ماه و بهمن‌ماه ٩٥، نسبت به سال ٩٤ حدود ٤٠ درصد کاهش حجم معاملات مسکن را در سطح کشور داشته‌ایم، اما در سطح شهر تهران، به‌عنوان پایتخت و مرکز ایران که معمولا سیاست‌های اقتصادی از آنجا شکل می‌گیرد و به سایر شهرها تسری پیدا می‌کند، ما شاهد افزایش معاملات مسکن بوده‌ایم. در دی و بهمن امسال که در کشور ٤٠ درصد کاهش حجم معاملات را داشته‌ایم، شاهد افزایش معاملات مسکن در تهران بوده‌ایم؛ این رخداد مبین این است که سیر صعودی معاملات مسکن در شهر تهران به مرور به سمت شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها و بعد به شهرهای بزرگ‌تر تسری می‌یابد. در نهایت این تغییرات، سطح و میانگین معاملات مسکن در کشور را افزایش می‌دهد. نشانه دوم اینکه فرارسیدن سرفصل‌های ارائه تسهیلات بانکی بالای صد‌میلیون، در سال ٩٦ است؛ یعنی تعداد زیادی از وام‌های بالای صد و ١٥٠میلیون، سررسیدشان در سال ٩٦ است. قاعدتا وقتی سررسید این وام‌ها فرامی‌رسد، قدرت خرید مردم در برخی از دهک‌های جامعه را بالا می‌برد. بنابراین تمایل به خرید مسکن بیشتر خواهد شد و قدرت خرید افزایش می‌یابد. این نشانه دومی است که می‌تواند دلالت بر افزایش رشد معاملات مسکن در کشور داشته باشد. نکته سوم اینکه ما در سال ٩٤ و اوایل ٩٥، شاهد کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی بوده‌ایم. ولی در اواخر سال ٩٥، سیر خرید واحدهای کلنگی برای تهیه آپارتمان‌های کوچک افزایش داشته که این نیز خود نشانه‌ای است برای افزایش تولید و عرضه مسکن. نکته دیگر اینکه بخش زیادی از مصرف‌کنندگان ما، دو گروه هستند: یا مصرف‌کننده هستند یا سرمایه‌گذار. برخی از مصرف‌کنندگان ما انتظار دارند که قیمت‌ها به کف برسد و آن حباب‌های نامتعارف و سوداگرانه شکسته شود و به پایه‌ای برسد تا خریدشان انجام شود. این گروه از مصرف‌کنندگان، هرچه گذشت دیدند که این قیمت‌ها بیشتر نزول کرده و به آن قیمت پایه نزدیک شده است. اکنون دیگر به سال ٩٦ نزدیک می‌شویم. قاعدتا این گروه از مصرف‌کنندگان، با نگاه و تحلیل خودشان و با توجه به تعطیلات عید و انتخابات ریاست‌جمهوری، نهایتا خریدشان را به بعد از انتخابات ٩٦ موکول می‌کنند. انتخابات به نوبه خود نقطه‌عطفی خواهد بود که بخشی از جامعه که منتظر تعیین تکلیف و ثبات در بازار مسکن هستند، در نهایت حوالی خردادماه و آغاز فصل جابه‌جایی‌ها و ورود به فصل تابستان وارد بازار می‌شوند.
درباره نشانه‌های خروج بازار مسکن از رکودصحبت می‌کردید.
بله. برگزاری انتخابات به افرادی که منتظرند و به قولی کار خود را متوقف کرده‌اند، کمک می‌کند تا وارد بازار مصرف و بازار خرید شوند. این خود نشانه‌های خروج از رکود را به ما نشان می‌دهد و کمک می‌کند این بازار از رکود خارج شود.
نکته دیگر به سیاست‌های پولی دولت در حوزه پولی و بانکی باز می‌گردد. من شخصا به این سیاست‌ها انتقاد دارم؛ از جمله سیاست‌های پولی و بانکی دولت که همه نماینده‌ها در مجلس دهم (اعم از اصولگرا، اصلاح‌طلب و مستقل) نیز از آن صحبت می‌کردند، شعار عبور از رکود بود. همه این نماینده‌ها در پی شکوفایی اقتصاد کشور بودند و در پی ریشه‌کن‌کردن رکود شعار سر می‌دادند. از طرف دیگر عموم نماینده‌های مجلس با نحله‌های سیاسی مختلف، اعتقادشان بر این بود که ما باید درخصوص اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی کلان کشور گام برداریم. حتی خود دولت هم اعتقاد به این داشت که ما باید سیاست‌های پولی و بانکی‌مان را تغییر دهیم. دولت به تنهایی نمی‌تواند در قالب یک لایحه آن را به مجلس بسپارد تا این موضوع را بررسی و سیاست‌های پولی و بانکی تغییر کند. آقای رئیس‌جمهور فرموده بودند که باید جلوی بنگاه‌داری بانک گرفته شود و اقتصاد ما باید به سمت توسعه بانک‌های توسعه‌ای پیش برود. ولی یک سال از عمر مجلس گذشت و مجلس دهم درخصوص اصلاح ساختار سیاست‌های پولی و بانکی اقدامی نکرده است. من به‌عنوان فعال بخش خصوصی عرض می‌کنم: «احساسم این است که توان دولت و مجلس به مافیای بانکی نمی‌رسد».
برگردیم به بحث رکود؛ برای خروج از رکود جاری در بخش مسکن، از تغییر در سیاست‌های پولی و مالی صحبت کردید. در جایی نیز گفته بودید که برخی مواقع وقتی لایحه‌ای در این مورد وارد مجلس می‌شود از همان ابتدا مسکوت می‌ماند. آیا این مسئله به همان حضور مافیا بازمی‌گردد؟
من مجلس و دولت را به‌هیچ‌عنوان محکوم نمی‌کنم. من دنبال محکوم‌کردن کسی نیستم، اما عرض من این است که وقتی مجلس صحبت از رکود می‌کند ممکن است پیگیری و مطالبه‌گری نکرده باشد. مگر ما مسئله‌ای بالاتر از مسکن را در کشور داریم؟ مگر در اصل ٤٣ قانون اساسی تأمین مسکن مناسب قید نشده؟ پس چرا در این چند سال که از انقلاب می‌گذرد، هنوز دولت‌های ما نمی‌توانند مسکن مناسب را برای مردم تهیه کنند؟
به نظر شما چه میزان از نابسامانی بخش مسکن به حضور این مافیای بانکی در بخش مسکن بازمی‌گردد؟
بدون هیچ بزرگ‌نمایی می‌توانم بگویم بیش از ٧٠ درصد مشکلات بخش مسکن به دخالت همین مافیای بانکی در بخش مسکن بازمی‌گردد. البته نه اینکه ٧٠ درصد قیمت مسکن حباب است. منظور من این است که این سیاست‌های پولی غلط، مسیر رشد مسکن را در ایران نامتعارف کرده. از سال ٧١ تا ٩٤ براساس آمار مرکز ایران، قیمت مسکن در ایران ١٠٤ برابر شده. یعنی هزارو چهاردرصد افزایش قیمت داشته‌ایم. آیا درآمد دهک ضعیف و متوسط ما هزار درصد افزایش داشته؟
در چند سال اخیر هم شاهد افزایش اجاره‌ها بوده‌ایم. این مسئله آیا دلایل خاصی داشته؟
ببینید؛ قیمت اجاره‌ها وابسته به قیمت مسکن است. بیشترین عامل تعیین‌کننده قیمت اجاره، قیمت مسکن است. اجاره‌بهای مسکن از سال ٩٢ تا ٩٥ خیلی افزایش نداشته است؛ در حد ١٠ تا ١٥ درصد. این رشد هم متأثر از چند مطلب بوده. یکی‌نبودن توازن بین عرضه و تقاضا، تورم حاکم بر جامعه و مقایسه مالکیت مالکان با تورم. مالکان می‌گویند وقتی نان، میوه، بنزین و... گران شده چرا من نباید اجاره خانه‌ام را بالا ببرم؟ درصورتی‌که این مسائل هیچ ارتباطی با هم ندارند. تشخیص میزان اجاره‌بهای خانه آن فرد، قیمت مسکن اوست نه عوامل دیگر. اگر خانه‌ای ٥٠٠میلیون تومان باشد درصورتی‌که یک میلیارد شود، یقینا اجاره آن هم افزایش می‌یابد، اما درحال‌حاضر خانه ٥٠٠میلیونی، در ارزش و قیمت آن، تغییر چندانی ایجاد نشده؛ پس معنایی ندارد اجاره‌بهای آن افزایش یابد. درد اصلی من همان سیاست‌های پولی و بانکی است که کمر اقتصاد ایران را شکست و باعث شد که کارخانه‌های ما تعطیل شوند و انگیزه تولید از دست برود و پول از چرخه کاری خارج شود. به این صورت بود که سرمایه‌دارها پولشان را در بانک‌ها نگه داشتند و دستشان را آسوده در جیبشان گذاشتند.
درصد تغییر اجاره‌بهای آپارتمان‌های لوکس هم تغییری داشته؟
خانه‌های لوکس را نباید اصلا وارد مذاکرات مقایسه در حوزه مسکن کنیم. به نظر من خانه‌های لوکس نباید در تحلیل قیمت مسکن قرار بگیرند. این نوع خانه‌ها مخاطبان خاص خودشان را دارند که در تحلیل عمومی جامعه قرار نمی‌گیرد. چندی پیش کسی از من پرسید که قیمت ارزان‌ترین و گران‌ترین خانه در تهران چند است؟ به او پاسخ دادم که ارزان‌ترین خانه در تهران هر متر حدودا یک‌میلیون‌و ٤٠٠هزار تومان است و گران‌ترین خانه هر متر ١٨ الی ٢٠میلیون تومان است. سؤال‌کننده پرسید که ما شنیده‌ایم حتی خانه‌هایی وجود دارند که هر متر آن ٤٠میلیون قیمت‌گذاری شده است. در پاسخ گفتم که آن خانه‌ها جزء استثنائاتند. من از آنچه که در بازار متداول است سخن می‌گویم. ممکن است که استثنایی هم وجود داشته باشد که متداول و غالب نیست.
اتحادیه از نام صاحبان این خانه‌های استثنایی خبر دارد؟ مشخص است که چه کسانی هستند؟
بله. البته همه خبر دارند!
افراد خاص هستند؟
همه نوع آدم و همه نوع تیپ در این خانه‌ها هستند. کسانی که بهتر این افراد را می‌شناسند، دولت و شهرداری هستند که برای آنها تراکم صادر می‌کنند.
این افراد با آن مافیایی که صحبتش شد، ارتباط پیدا می‌کنند؟
برخی مواقع بله و برخی مواقع نه.
اتفاق افتاده که نام این افراد را شخصا ببینید و با خود بگویید که این همان فردی‌است که با آن مافیا سروکار دارد و از افراد خاص مملکت است و صاحب این خانه شده؟
جواب این سؤال را نمی‌دهم!
چرا پاسخ نمی‌دهید؟
(توأم با خنده‌ای معنادار) نه چنین نامی را ندیده‌ام... شما بیشتر به درد خبرنگار سیاسی می‌خورید تا اقتصادی.
به بحث مسکن باز گردیم. مسئله دیگر درباره مسکن، ارائه تسهیلات است. مهم‌ترین سؤالی که در این مورد می‌توان پرسید، این است که چرا باید این اوراق در بورس واگذار شوند؟
بسیاری از اقتصاددان‌ها تحلیلشان این بود که اگر ما به مردم به صورت مستقیم تسهیلات بانکی ارائه کنیم، منجر به تورم و گرانی مسکن خواهد شد. بنابراین ما نباید به مردم مستقیما تسهیلات بانکی ارائه کنیم. از نظر آنها، این وام باید به انبوه‌سازان پرداخت شود. شخصا این سخن را قبول نداشته و ندارم. سؤال من این است که آیا در دولت نهم و دهم که به مردم تسهیلات پرداخت نشد، قیمت مسکن گران نشد؟! ما در دولت نهم و دهم که تسهیلاتی ندادیم، تا همین اواخر، قیمت مسکن صددرصد افزایش پیدا کرد. عدم ارائه تسهیلات از موجبات کنترل قیمت مسکن نیست. ما در کشوری زندگی می‌کنیم که ظرفیت تولید به میزان کافی نداریم. سالانه حدود یک میلیون ازدواج در کشور صورت می‌گیرد. بر این اساس در کشور یک‌میلیون‌و ٣٠٠ هزار واحد مسکن می‌خواهیم اما فقط ٣٠٠ تا ٤٠٠ هزار واحد مسکن تولید می‌شود. از طرف دیگر تسهیلاتی که به مردم پرداخت می‌شود، باید کارا باشند و مؤثر. ایرادهایی به تسهیلات وارد است. اما با این اوصاف از ارائه تسهیلات به مردم دفاع می‌کنم. این تسهیلات می‌تواند در بالابردن قدرت خرید مسکن مردم مؤثر باشد و به گردش اقتصادی کمک کند؛ چراکه ما در کشوری زندگی می‌کنیم که تولید مسکن در آن، حداکثر ١٠ تا ١٥ درصد، به صورت صنعتی صورت می‌گیرد. ٨٥ درصد از تولید مسکن در ایران، به صورت سنتی است؛ بنابراین در ایران مادامی که تولید مسکن به صورت صنعتی، فقط ١٠ تا ١٥ درصد است، به نظر من باید به مردم هم تسهیلات ارائه کنیم. اگر اوضاع تولید صنعتی مسکن در ایران مثل کشورهای کره‌جنوبی و ترکیه، بیش از ٨٠ درصد بود، می‌گفتم که ضرورتی ندارد به مردم به صورت مستقیم تسهیلات بدهیم. حال که در کشور ما این اتفاق نمی‌افتد، پس باید به سمت ارائه تسهیلات به مردم نیز حرکت کنیم. آخرین طرح ملی در حوزه مسکن، «مسکن مهر» بود که آن هم سراسر بومی بود و نه صنعتی. از سال ٩٢ تا ٩٥ که شاهد ارائه تسهیلات به مردم هستیم، از این ناحیه افزایش قیمتی در حوزه بازار مسکن صورت نگرفته است.
برای اینکه این تسهیلات کاراتر شود، شرایطی را طلب می‌کند. اول اینکه مبلغ تسهیلات باید متناسب با رشد قیمت مسکن باشد. در سال ٨٣ مقدار ١٥ میلیون وام به مردم پرداخت می‌شد که ٣٨ تا ٤٠ درصد از قیمت خرید مسکن را تأمین می‌کرد. الان اگر به مردم حتی صد میلیون وام بدهند، زیر ٢٠ درصد را هم تأمین نمی‌کند. دوم، سود تسهیلات است که بسیار بالاست. ١٨ درصد سود، بالاست. نکته سوم بوروکراسی طولانی است که در پرداخت تسهیلات وجود دارد. این قسمت به همان سؤال شما باز می‌گردد. کجای دنیا ٦٠ میلیون وام می‌دهند و در ازای آن ١٠ میلیون اوراق به فرد می‌فروشند؟ این یعنی یک‌پنجم از تسهیلات، هزینه دریافت تسهیلات می‌شود.
این نوع ارائه تسهیلات بر قیمت مسکن تأثیر هم دارد؟
بله تأثیر دارد. هیچ جای دنیا دیده نمی‌شود که در قبال ٥٠ میلیون وام، ١٠ میلیون اوراق هم به دریافت‌کننده تسهیلات، اجبار خرید شود. این یک بوروکراسی مالی در پی دارد. حال در بورس باشد یا در جای دیگر.
نظرتان درباره عرضه اوراق در بازار بورس چیست؟
بورس به دنبال منفعت‌طلبی و کارگزاری است. بحث دکان‌داری است. حقیقتا رویکرد تجاری داشتن به مسائل، چنین ویژگی‌ای دارد. قصد این است که آن ١٠ میلیون اوراق به فروش برود. کجای دنیا این‌گونه است که ١٨ میلیون تومان را صرف دریافت وام صد‌میلیونی کنند؟
بوروکراسی دریافت تسهیلات بانکی یک بوروکراسی طولانی‌مدت و از آن مهم‌تر هزینه‌بر است. مسئله دیگر به سود بالای این تسهیلات بازمی‌گردد. در مسکن، میزان ١٨ درصد تسهیلات بسیار بالاست. مسکن را نباید با کالا و خودرو و خدمات مقایسه کرد. ضرورتی ندارد که همه ماشین داشته باشند. مگر دولت تکلیف دارد که برای مردم ماشین و یخچال تهیه کند؟ ولی دولت تکلیف دارد که برای مردم مسکن تأمین کند. بنابراین باید سود تسهیلات در حوزه مسکن، تک‌رقمی باشد.