نکات کلیدی مالیات جدید ساخت مسکن

علی چگینی تاکید کرد: فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، به اصلاحات صورت گرفته در قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال 94 برمی‌گردد که مرحله اول تصویب مالیات جدید محسوب می‌شود. قانون مذکور توسط وزارت اقتصاد و سازمان امور مالیاتی به‌عنوان متولی تنظیم سیاست‌های مالی کشور تدوین شده بود که البته در آن زمان، وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی بخش مسکن، نظرات خود را درباره نحوه تغییر و تحول در سیاست‌های مالیاتی بخش مسکن به گونه‌ای که جهت سیاست‌ها در مسیر رونق غیرتورمی بخش تنظیم شود، به‌صورت مکتوب ارائه کرد.

چگینی درباره مرحله دوم از پروسه تصویب فرمول جدید مالیات افزود: مجموعه معاونت مسکن و دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، طی بیش از یکسال گذشته که فرآیند تدوین آیین‌نامه ماده 77 –ماده مربوط به مالیات بر ساخت و فروش مسکن- در جلسات تخصصی دولت از جمله کمیسیون اقتصادی هیات دولت، کمیته‌ فنی، کمیته‌های اصلی و فرعی مرتبط، در جریان قرار داشت، با حضور در بیش از 16 جلسه، تلاش کرد متن آیین‌نامه به گونه‌ای تنظیم شود که ملاحظات مربوط به بخش مسکن از جمله حمایت از عرضه هدفمند، حمایت از سرمایه‌گذاران و همچنین حفظ و مراقبت از قدرت خرید تقاضای مصرفی، در ضوابط جدید مالیاتی اعمال شود.

مدیرکل اقتصاد مسکن در عین حال گفت: از نگاه سیاست‌گذار مالی کشور، بخش مسکن همچون سایر بخش‌های تولیدی، باید متناسب با سطح مالیات‌های وضع شده، بابت فعالیت‌های درآمدزا، مالیات مربوطه را پرداخت کند. آنچه باعث شد متولی تنظیم سیاست‌های مالی کشور، به تغییر فرمول مالیات بر ساخت و فروش مسکن اقدام کند، همین نگاه بود که بر مبنای آن گفته می‌شد مالیات در این بخش در تناسب با درآمد نبوده‌ (بسیار ناچیز است) و با هیچ بخش حتی با کمترین درآمد و منفعت اقتصادی، قابل مقایسه نیست؛ بنابراین با این نگاه و نیز با رویکرد یکپارچگی اخذ مالیات از درآمد، اصلاحات در قانون صورت گرفت.

چگینی در تشریح نتایج پیگیری‌های وزارت راه و شهرسازی برای اعمال دغدغه‌های متولی بخش مسکن در آیین‌نامه اجرایی ماده 77 افزود: در جلسات تدوین آیین‌نامه، تلاش شد با هدف تعدیل فشار هزینه‌ای مالیات مصوب در متن قانون، از طریق اضافه کردن برخی میان‌برها به آیین‌نامه، درآمد مشمول مالیات تا حد امکان کم شود. یکی از میان‌برها، نحوه محاسبه ارزش زمین است که متولی مالیاتی بنا داشت ارزش زمان خرید زمین را مبنای محاسبه هزینه و درآمد سازنده قرار دهد. این مدل می‌توانست با توجه به تورم زمین به‌خصوص برای پروژه‌های مشارکتی یا ساخت و سازهایی که عرصه آن از سال‌های دور در اختیار سازنده قرار گرفته، درآمد ساخت و فروش را فوق‌العاده بالا نشان دهد و فشار مالیاتی را سنگین‌تر کند. اما در مصوبه هیات دولت، دو حالت برای محاسبه ارزش زمین لحاظ شده که شامل ارزش روز زمین در زمان فروش و ارزش زمین در زمان خرید می‌شود. این دو حالت به‌خصوص در شرایط رکودی کمک می‌کند هر کدام که در آن، قیمت زمین بالاتر نشان داده می‌شود،‌ مبنای محاسبه مالیات قرار بگیرد. مدیرکل اقتصاد مسکن دو نکته لحاظ شده دیگر در آیین‌نامه را معافیت در نظر گرفته شده برای انبوه‌سازان از بابت محاسبه هزینه‌های مالی و سود تسهیلات بانکی در ازای بخشی از مالیات جدید و همچنین معافیت مالیاتی پروژه‌های نوسازی در بافت فرسوده عنوان کرد. چگینی با تاکید بر اینکه دغدغه فعالان ساختمانی در شرایط کنونی قابل بررسی است، گفت: در شرایط فعلی که بخش مسکن چهارمین سال رکود را پشت سر گذاشته و سود ساخت و ساز در حداقل حالت ممکن قرار دارد، افزایش پایه مالیات بر ساخت و فروش ملک می‌تواند هزینه‌های جانبی سازنده‌ها را بالاتر ببرد و بروز رونق را با دشواری مواجه کند.

این مقام بخش مسکن تصریح کرد: وزارت راه و شهرسازی در جلسات تدوین آیین‌‌نامه، پیشنهاد کرده بود با توجه به همزمانی اجرای قانون با آمادگی بازار ساخت برای خروج از رکود، نرخ‌های جدید مالیات به‌صورت پلکانی و در یک پروسه 5 ساله –سالی 20 درصد افزایش نرخ تا رسیدن به سطح 25 درصدی- افزایش پیدا کند اما این پیشنهاد مورد موافقت سیاست‌گذار مالی قرار نگرفت.

چگینی افزود: با توجه به اینکه ساخت و سازهای بعد از سال 95، مشمول مالیات جدید می‌شوند، در سال جاری که عمدتا آپارتمان‌های دارای پروانه به تاریخ قبل از سال 95، وارد بازار فروش می‌شوند، به نوعی، دوره تنفس هر چند کوتاه‌مدت برای گروهی از سازنده‌ها وجود دارد تا با شرایط جدید تطبیق پیدا کنند. مدیرکل اقتصاد مسکن با انتقاد از تفاوت نرخ مالیاتی بین سازنده‌های حقیقی و حقوقی مسکن نیز گفت: این اشکال را سعی می‌کنیم در دولت پیگیری و رفع نقص کنیم.