بار مستأجران سنگین تر می‌شود؟/بازار اجاره بهای مسکن بیداد می‌کند
کارشناسان معتقدند با کاهش نرخ سود بانکی، بار مستأجران سنگین تر خواهد شد، معضلی که انتظار می رود با ساماندهی دقیق از عمیق‌تر شدن این عارضه جلوگیری شود.
اعمال نرخ اجاره بهای سلیقه‌ای و نابسامانی در بازار اجاره بهای مسکن بیداد می‌کند، معضلی که متأسفانه در فصل تابستان با شدت هر چه بیشتری بروز پیدا می‌کند و همچنان برای مدیریت و کنترل آن، هیچ تصمیم سازنده،کاربردی و عملیاتی اتخاذ نشده است.
تابستان امسال را می‌توان یکی از سخت ترین سال‌ها در حوزه اجاره بهای مسکن قلمداد کرد، نارسایی که برخلاف تصور بسیاری از صاحب نظران، بروز پیدا کرد.
پایه گمانه زنی‌ها و پیش بینی های کارشناسان اقتصادی از عدم افزایش نرخ اجاره بها و احتمال افزایش حداکثر 10 درصدی آن بر رکود حاکم بر بازار مسکن و نرخ تورم استوار بود، اما برخلاف پیش بینی‌ها،کم نبودند، مالکانی که برخلاف مسیر آب شنا کردند و بنابر سلیقه، میل و خواست شخصی خود بر نرخ اجاره بها افزودند.
منصور مهرانگیز، دانش آموخته رشته اقتصاد،در گفت و گو با خبرنگار مسکن با اشاره به دایره وسیع و متکثر اجاره نشینان در کشور اظهار کرد: با عنایت به در برگیری قابل توجه این موضوع ، انتظار می رود ساز وکار و چارچوبی مدون و اصولی توأم با ضمانت های اجرایی ، برای نرخ گذاری اجاره بها تعریف و طراحی شود.
وی افزود: در شرایطی که سهم قابل توجهی از درآمدهای خانوارهای مستأجر، صرف تامین اجاره بها یا پول پیش می شود، مشخص نیست به چه دلیل حساسیت لازم برای ساماندهی این بازار آشفته وجود ندارد.
مهرانگیز بیان کرد: بخش عمده اجاره نشینان، مشمول گروه هایی می شود که از حیث اقتصادی، توانایی خرید منزل مسکونی را ندارند و به نوعی می توان آنها را در قالب گروه هایی تصور کرد که از حیث توانمندی اقتصادی در شرایط مطلوب و مساعدی قرار ندارند.
وی افزود: نرخ اجاره بها در تابستان سال جاری با افزایش 20 درصدی، همراه شده، امری که یکی از مهمترین دلایل آن، به عدم توازن کافی میان عرضه و تقاضا باز می گردد.
مهرانگیز گفت: نکته قابل تأمل در این خصوص به وجود قریب به 2 میلیون و 500 هزار واحد مسکونی خالی در کشور معطوف می شود که حدود 650 هزار واحد از این میزان در استان تهران مستقر است که قطعاً در صورت استفاده صحیح از آن در بازار اجاره نشینی، توازن لازم میان عرضه و تقاضا ایجاد می شود، اما به دلیل لوکس بودن بسیاری از این منازل و واحدها و بالا بودن نرخ اجاره بهای آن، عملاً امکان سکونت در این اماکن برای مستأجران وجود ندارد.
وی افزود: رکود حاکم بر مسکن و اُفتِ محسوس ضریب ساخت و سازها نیز مزید بر علت شده تا تعادل کافی میان نظام عرضه و تقاضا حاصل نشود و مجموعه این عوامل در افزایش نرخ اجاره بها بروز پیدا می‌کند.
محقق و پژوهشگر اقتصادی عنوان کرد: البته افزایش نرخ اجاره بها در تمامی نقاط کشور یکسان نیست و به فراخور و موقعیت منطقه ای منازل و واحد های مسکونی، میزان نرخِ اجاره بها با شدت و ضعف هایی همراه می شود که میانگین کلی آن در رسانه ها، حاکی از رشد 20 درصدیِ آن در مقایسه با گذشته است.
انعکاس کاهش نرخ سود بانکی در رفتار مالکان
شهرام نَیِری، دانش آموخته رشته اقتصاد، در گفت و گو با خبرنگار مسکن، با اشاره به فرمول غیر اصولی برخی مالکان در برآورد و احتساب نرخ اجاره بها گفت: برخی مالکان ارزش کل ملک خود را معادل سپرده ای در نظر می‌گیرند که نزد بانک می‌ماند و انتظار دارند معادل سود بانکی که به این پول تعلق می گیرد از مستأجران اجاره بها دریافت کنند که این روش محاسبه چندان اصولی به نظر نمی رسد.
وی افزود: مسکن یا واحد مسکونی در دراز مدت از ارزش افزوده برخوردار می شود و این واقعیتی است که در سال ها و دهه های گذشته به اثبات رسیده و با وجود رکودی که در طول سالیان اخیر شاهد آن بوده ایم تردیدی وجود ندارد که این وضعیت، طولانی مدت و ادامه دار نخواهد بود و در صورت حصول رونق در بازار مسکن، ارزش افزوده قابل توجهی برای مالکان حاصل می شود.
نیری گفت: با این اوصاف، مالکان نباید به منازل مسکونی خویش و بازار اجاره بها به عنوان سپرده گذاری و نرخ سود بانکی دریافتی نگاه کنند.
این دانش آموخته رشته اقتصاد در خصوص رفتار احتمالی مالکان در مقابل تصمیم اتخاذ شده برای کاهش نرخ سود بانکی و اجرایی شدن قانونی که مدت ها پیش به تصویب رسیده بود اما برخی بانک ها به آن تمکین نمی‌کردند،گفت: بررسی های میدانی موید این واقعیت است که هنوز بازار اجاره بهای مسکن، تحت الشعاع کاهش نرخ سود بانکی قرار نگرفته، اما به احتمال بسیار زیاد، به تدریج اولویت مالکان بر افزایش اجاره بها و کاهش میزان ودیعه استوار خواهد شد.
نیری گفت: از نگاه برخی مالکان، تنها راه پوششِ کاهش نرخ سود بانکی در دریافت اجاره بها خلاصه می شود، زیرا ودیعه دریافتی از نظر آنها نمی تواند جبران کننده اُفت نرخ سود بانکی باشد.
وی در خاتمه یادآور شد: امید آن می رود دستگاهای ذی‌ربط، با تدبیر و درایت ، در جهت اعمال نظم و ساماندهی شایسته در بازار اجاره بها گام بردارند، امری که در صورت عدم تحقق آن، ایجاد آشفتگی و نابسامانی هر چه بیشتر در بازار اجاره بها غیر ممکن و دور از انتظار نخواهد بود.