دکتر حسام عقبایی رئیس اتحادیه املاک تهران:
اماکن تاریخی ما قربانی نوسازی شده است
دکتر حسام عقبایی رئیس اتحادیه املاک تهران و کشور است او از جمله کارشناسانی است که بنابر ضرورت های شغلی با مشکلات متقاضیان، فروشندگان و اجاره دهندگان و هم مشاوران املاک با خبر است.
عقبایی به مناسبت بیست و سومین نمایشگاه مطبوعات کشور در غرفه فرتاک نیوز حضور پیدا کرد و به پرسش های ما در زمینه مسکن پاسخ گفت.
یکی از سؤالات مطرح در جامعه بحث مسکن مهر است که به اعتقاد بسیاری از افراد، هم بازار مسکن و هم اقتصاد حاصل از بازار مسکن را تحت شعاع قرار داده و هم اینکه یک بخشی از این مساکن مهر به نتیجه نرسیده، شما چقدر در این حوزه مطالبات مردم را پیگیری می‌کنید؟
مسکن مهر یک طرحی بود که در دولت نهم و دولت دهم آغاز شد و بخشی از مطالبات مردم بود که باعث شد دولت برای کمک به انبوه سازان ورود پیدا کند. اما متأسفانه مسکن مهر در دولت دهم از مسیر اصلی خود منحرف شد که دلیل آن نداشتن برنامه چشم‌انداز در حوزه مسکن و برنامه جامع مسکن بود. تا اینکه سال گذشته این برنامه در مجلس رونمایی شد.
این برنامه جامع عملیاتی شده است؟
متأسفانه دولت ها توجه چندانی به برنامه جامع و چشم‌انداز ندارند. به دلیل اینکه نهادهای ناظر مثل مجلس شورای اسلامی یا سازمان بازرسی کل کشور هم نظارت دقیقی ندارند لذا دولت‌ها آسیب‌هایی را به فعالیتی که در آن حوزه‌ها دارند، وارد می‌کنند. یکی از آسیب‌هایی که به توزیع مسکن مهر وارد شد بحث مکان یابی بود که در این بخش به آن کم توجهی شد و نکته دیگر با توجه به اینکه ما چندین میلیون هکتار بافت فرسوده در کشور داریم، مسکن مهر به بافت فرسوده ورود پیدا نکرد.
یکی از انتقادها به مسکن مهر دور از دسترس بودن آن است شما به چنین انتقادی قائل هستید؟
مجموعه های مسکن مهر در حاشیه شهرهای بزرگ پی‌ریزی شد و در شهرهای کوچک نیز چنین مشکلی وجود دارد و در بخش‌هایی که به اصطلاح فرسوده نبودند طرح خود را آغاز کرد. در حاشیه شهرهای بزرگ، نگاه مردم به مسکن مهر، نگاه مصرفی نبود یک نگاه سرمایه‌ای بود و عملاً به مسکن مهری که برای آنها تهیه شد مهاجرت نکردند. لذا اثری در توازن عرضه و تقاضا نداشت در نتیجه نتوانست در شهرهای بزرگ، متقاضیان حوزه مسکن را تأمین کند.
در دولت دوازدم پروژه های نیمه کاره مسکن مهر چه وضعی دارند؟
ما امیدوار بودیم که در دولت دوازدهم با حرکت دکتر آخوندی، بتوانند استارت مسکن اجتماعی را داشته باشند و با نگاهی که ایشان نسبت به ترمیم بافت فرسوده دارند به این مقوله ورود پیدا کنند و با هماهنگی سیاست‌هایی که بین شهرداری و دولت به‌ویژه در شهرهای بزرگ ایجاد شده به تسریع بازسازی بافت‌های فرسوده کمک کنند و آن دوگانگی سیاست‌گذاری در حوزه دولت با شهرداری‌ها وجود ندارد و این می‌تواند سرعت ترمیم بافت‌های فرسوده را پیش ببرد. امیدواریم که دولت دوازدهم بتواند کار را جدی‌تر پیش بگیرد.
به گفته کارشناسان این حوزه، مسکن مهر یک بدعت بدی بوده و دولت ها به بهانه خصوصی سازی، بخش خصوصی را درحوزه مسکن فلج کردند چقدر این درست است؟
من این را قبول ندارم. اصل پنجاهم قانون اساسی می‌گوید تأمین مسکن مناسب جز یکی از وظایف دولت‌هاست یعنی دولت وظیفه دارد مسکن متناسب، بهداشت و آموزش عمومی برای مردم مهیا کند لذا تأمین مسکن متناسب جز وظایف دولت‌ها است. اما واگذاری به بخش خصوصی و اجرایی شدن اصل 44 یکی از اصولی است که دولت‌ها باید به آن توجه کنند سیاست‌گذاری‌ها دچار انحراف شد یعنی مسیر سیاست‌گذاری‌ها به سمت و سویی پیش رفت که سودجویی در آن نهفته بود و به مکان یابی توجهی نشده بود.
پس کارنامه مسکن مهر را مثبت می بینید؟
خیر چندان مثبت نبود در این طرح به نیازهای واقعی جامعه توجهی نشد و نتوانست آن اثری را که می‌توانست، داشته باشد. لذا در مجموع این باور که دولت‌ها باید اقتصاد را رها کنند و به بخش خصوصی واگذار کنند، هنوز کمرنگ است. یعنی هنوز اقتصاد ما چه در بحث کلان و چه در بحث خردش دولتی است ولی در حوزه مسکن مهر مجریان بخش خصوصی و انبوه سازان بودند، خود دولت عملاً ساخت و سازی را انجام نمی‌داد در واقع سیاست‌گذاری‌ها اشکال داشت.
البته گفته می شود پیمانکاران با سابقه و مجریان قدیمی در این طرح غایب بودند. بگذریم به نظر شما مهم‌ترین مساله مسکن در تهران امروز چیست؟
شهر تهران در دو بخش دچار مشکل است. یکی بحث بافت فرسوده و نکته دیگر توازن بین عرضه و تقاضا است.
یکی از انتقادهایی که فعالان مدنی به بحث بافت فرسوده دارند، استفاده از این کلید واژه است که باعث شده خیلی جاها ما بافت‌های تاریخی را نیز از دست بدهیم این را چگونه توجیه می کنید؟
متأسفانه! توجه چندانی به امکنه تاریخی در شهرهای تاریخی نشده است و هنوز مشاهده می‌شود آثاری را در سال‌های اخیر از ثبت خارج می کنند و این مبین کمتوجهی ما به امکنه عمومی و تاریخی است که برخی از این‌ها تخریب و پاساژهایی جایگزین آنها شده و به نوعی قربانی سیاست‌های نوسازی شهرها شده است. باید در شهرداری‌ها و سازمان میراث فرهنگی تعاملی ایجاد شود و در شناسایی بیشتر این مکان‌ها بیشتر دقت شود که بتوانیم کار عملیاتی انجام دهیم.
اصلی‌ترین چالشی که در توزیع مسکن مهر داریم چیست؟
عدم توازن عرضه و تقاضا است که علی‌رغم آن که چهار سال از رکود بازار مسکن می‌گذرد همچنان اجاره بها افزایش پیدا می‌کند یعنی در مجموع ما از سال 92 تاکنون نزدیک به 70 دررصد اجاره بها افزایش پیدا کرده. خب چرا از سال 92 تا کنون نزدیک به 70 دررصد اجاره بها افزایش پیدا کرده؟ به دلیل نبودن توازن بین عرضه و تقاضا.
عرضه پررنگ‌تر است یا تقاضا؟
عرضه کم‌رنگ‌تر است. با کاهش عرضه، قیمت افزایش پیدا می‌کند و قاعدتاً این بزرگترین بحران این حوزه به شمار می آید که مستلزم توجه است. نظر به اینکه سالانه یک میلیون ازدواج در کشور داریم و تولید مسکن کمتر از 300هزار واحد مسکونی است و همچنین وزارت راه و شهرسازی نیز رسماً اعلام کرده 11 سال زمان لازم است تا توازن بین عرضه و تقاضا برقرار شود، قاعدتاً می‌بایست سرعت تولید را بالا بریم.