گرانی مسکن در راه است؛ رابطه کاهش سود بانکی و افزایش قیمت مسکن

طی یک تحقیق در سال ۱۳۸۹ رابطه بین نرخ سود سپرده‌های بانکی و قیمت مسکن در ایران مورد بررسی قرار گرفته است. بدین منظور از متغیرهای نرخ سود حقیقی سپرده‌های یک ساله و پنج ساله بانکی، متغیرهای حجم پول در گردش، نرخ رشد تولید ناخالص داخلی سرانه به عنوان متغیرهای تعیین کننده طرف تقاضا و هزینه های خدمات ساختمانی و هزینه ساخت مسکن جدید به عنوان متغیرهای طرف عرضه استفاده شده است.

این تحقیق هفت مدل مختلف را با استفاده از داده‌های فصلی ۱۳۷۰-۱۳۸۶ برآورد کرده و به این نتیجه رسیده که کاهش سود سپرده‌های بانکی باعث افزایش تقاضا و قیمت مسکن خواهد شد.

نتایج یک تحقیق دیگر نیز نشان می دهد تولید ناخالص داخلی، تورم، درآمدهای نفتی، نرخ سود بانکی، حجم نقدینگی و قیمت دارایی های رقیب مسکن از عوامل تاثیرگذار بر حباب قیمت مسکن بوده اند. از این شش عامل، سه عامل تولید ناخالص داخلی، تورم و نرخ سود بانکی از عوامل تعیین کننده بنیادی مسکن (عوامل بنیادی) به شمارمی روند نه عوامل موثر بر حباب مسکن.

همچنین بررسی دیگر در هفت کلانشهر تهران، مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز، اهواز و قم که متغیرهای قیمت مسکن، اجاره مسکن، قیمت زمین، درآمد خانوار و بعد خانوار را مورد بررسی قرار داده نشان می دهد، بازار مسکن تقریبا در هیچ یک از کلان شهرهای کشور در سال ۱۳۸۶ حبابی نبوده است و در این بین کلانشهر قم بیشترین سهم حبابی بودن را در بین ۷ کلانشهر با میزان ۱۹.۵۲ درصد داشته است.

به منظور تشخیص حباب در بازارهای کلان شهری می توان با استفاده از مدل برآورد شده، جزء فاندامنتال قیمت مسکن را اندازه گیری کرد و با مقایسه آن با قیمت مشاهده شده در بازار مسکن کلانشهرها در سال ۱۳۸۶ در مورد حبابی بودن بازار در این سال نتیجه گیری کرد. دلیل انتخاب سال ۱۳۸۶ بر این مبنا است که سال مذکور تنها سالی است که درصدهای محاسبه شده در آن مثبت است و به تبع آن نتایج در این سال کاملا معتبر و قابل استفاده است.

با استفاده از مدل و داده های منتشر شده توسط مرکز آمار ایران در مورد قیمت مسکن در شهرهای بزرگ مشخص شد درصد حبابی قیمت مسکن تهران ۱۲.۳۹ درصد، مشهد ۷.۲۱ درصد، اصفهان ۴.۱۳ درصد، تبریز ۳.۴۸ درصد، شیراز ۱۲.۷۱درصد، اهواز ۱۵.۴۹ درصد و قم ۱۹.۵۲ درصد بوده است.

به دلیل اینکه ممکن است قیمتها از سطح پایین‌تر از قیمت پایه‌ای شروع به افزایش کند، هرگونه افزایش سریع قیمت به عنوان حباب در نظر گرفته نمی شود و شناسایی حباب نیازمند تعیین همزمان جزء پایه ای و جزء حبابی قیمت دارایی است.

با استفاده از مدل ارایه شده توسط گودمن و تیبودئو اقدام به مدل سازی بلندمدت قیمت مسکن شده است. اثرات ثابت و تصادفی برای قیمت مسکن بررسی و با استفاده از آزمون هاسمن اثرات ثابت پذیرفته شد. در آخر این بررسی صورت گرفت که در بلندمدت متغیرها چه رابطه ای با یکدیگر دارند و به تحلیل روابط آنها پرداخته شده است.

بر این اساس یکی از متغیرهای غیرپولی تاثیرگذار بر افزایش قیمت مسکن که همیشه مطرح بوده افزایش جمعیت کلانشهرها است. لذا یکی از سیاستهایی که می‌تواند افزایش قیمت مسکن را در کلانشهرها کنترل کند، کنترل جمعیت این کلانشهرها است. برای کنترل جمعیت از یک طرف می توان آموزشهای تنظیم خانواده را در حالت عمومی آن گسترش داد و از طرف دیگر در صحنه کلان اقتصادی سیاستهایی را در پیش گرفت که نابرابری میان کلانشهرها و سایر نقاط جغرافیایی را کاهش دهد و انگیزه مهاجرت از شهرهای کوچک و روستاها به شهرهای بزرگ را از میان بردارد.

علاوه بر این شوک مثبت قیمت، تاثیر مثبت روی قیمت مسکن داشته، بنابراین لازم است سیاستگذاران بخش مسکن از طریق کنترل نرخ رشد قیمت مسکن نوسانات قیمت مسکن را کاهش دهند.