کلنجار با نظام مهندسی و غفلت از بازار مسکن

زمزمه هایی که از بهمن ماه گذشته برای ابلاغ بخشنامه های ویژه وزارت راه و شهرسازی به سازمان نظام مهندسی آغاز شد، به مثابه فریادی بود در گوش دیو خفته بازار مسکن. این فریاد آنقدر بلند بود که خواب آشفته این دیو را پرانده و غرش کنان به جبران چند سال رخوت و سستی بازار بلایی بسر قیمت ها آورد که نه تنها زوج های جوان با تکیه بر صندوق پس انداز یکم نتوانند سرپناهی تهیه کنند ، بلکه از عهده تامین هزینه ودیعه مسکن نیز بر نیایند.

سال هایی که کارشناسان آنرا دوران رکود می نامند لیکن وزارت راه و شهرسازی داعیه هدایت آنرا داشته و از آن بعنوان دوران تحریک تقاضا در بازار یاد می کنند.

 اگر فرضیه دوم درست باشد ظاهراً ترفندهای بکار گرفته شده جهت تحریک تقاضا آنقدر قدرت داشته که قادر بوده 5 ماهه کار 5 ساله را انجام بدهد. اشتباه نکنید منظورم تولید و عرضه مسکن جهت غلبه بر تقاضا نیست ، بلکه شکستن رکورد افزایش قیمت هاست.

بر اساس آمار در 5 سال گذشته شاهد رشد قیمت مسکن حداکثر تا 58 درصد بوده ایم لیکن در 5 ماه گذشته تا 50 درصد رشد قیمت داشته ایم.

با پوزش از افرادی که این یادداشت را مطالعه می کنند به جهت اینکه بی مقدمه شروع کردم ، راستش را بخواهید بنا دارم در این یادداشت بدون هرگونه پیرایه کندوکاوی در دلایل پیدایش این پدیده داشته باشم.

لذا با استعانت از خداوند متعال و با تکیه بر 46 سال تجربه ای که در صنعت ساختمان دارم تلاش می‌کنم تا در این یادداشت نسبت به واکاوی مشکلات حوزه اقتصاد مسکن اقدام کنم.

به راستی متولی مدیریت و هدایت بازار مسکن چه بخشی است؛ به نظر می رسد این امر به عهده دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی بوده تا با تدوین برنامه های لازم هدایت و کنترل بازار را در دست داشته باشد.

چنانچه مسئولان امر از این امر استنکاف کنند که حکایت عذر بدتر از گناه است و اگر قبول دارند پس چرا پاسخگو نیستند . مگر وضعیت موجود محصول برنامه های بکار گرفته شده در سال های اخیر نیست ؟ پس چرا شاهد انفجار قیمت در حوزه مسکن بودیم. مگر هر وقت از مسئولان امر سئوال شده نگفته اند که بازار در کنترل بوده و مشکلی وجود ندارد و همواره پیش بینی کرده اند که درصد کمی رشد قیمت خواهیم داشت و رشد قیمت کنترل شده و متناسب با میزان تورم خواهد بود ، پس چرا نشد؟ تا کی باید منتظر بهترین نتیجه در آزمون و خطاهای مسئولان ذی ربط بود؟

چرا برنامه های تولید مسکن پاسخگوی نیاز مسکن کشور نبوده و اکثر آنها به بوته فراموشی سپرده شده اند؟

 همه ما با عناوین این برنامه ها در دو دهه گذشته آشنا هستیم . مسکن استیجاری – مسکن اجاره به شرط تملیک – فروش متری مسکن – مسکن پاک – مسکن پیشگام – مسکن حمایتی – مسکن اجتماعی – مسکن مهر و ... ، و جالب است تنها برنامه از برنامه های فوق که عملیاتی شده و از قِبَل آن صدها هزار خانواده و حتی میلیونها خانواده صاحب سرپناه شدند مسکن مهر است که آنرا نیز مورد بی مهری قرار داده و مزخرف می نامیم. و یادمان می‌رود که ساکنین آنها مردمان شریف و زحمتکش کشور بوده و جزو دهک های 1 تا 4 هستند و خدای ناخواسته ممکن است با شائبه استخفاف دل آزرده شوند.

قابل ذکر است به گواهی آرشیو مطبوعات و صدا و سیما اینجانب در گذشته مشکلات پروژه مسکن مهر را بارها متذکر شده ام اما وقتی می بینیم در 5 سال گذشته نه تنها هیچ برنامه جایگزینی ارائه نشده بلکه پیوسته در جهت مزمّت این پروژه حرکت کرده ایم، می تواند جای تامل داشته باشد. باید قبول کنیم در سال های گذشته هیچگونه برنامه تولید مسکن ارائه نشده و بجای بکارگیری سیاست های تشویقی ، سیاست های منفعلانه داشته ایم به نحوی که تولید سالیانه مسکن به کمتر از 400 هزار واحد تنزل یافته است.

بنابراین باید توجه داشته باشیم بجای اینکه شرایط ساخت و ساز را تسهیل نمائیم تا به اصل توازن در عرضه و تقاضا برسیم ، همواره جامعه را بی نیاز از تولید مسکن قلمداد و عنوان کرده ایم 2.6 میلیون واحد  مسکونی خالی از سکنه داریم ، کدام واحد های خالی ، همان‌هایی که؛

- بیش از 400 هزار میلیارد تومان از سرمایه های در گردش صنعت ساختمان را بلعیده و سازندگانش آنها را در آب نمک خوابانده اند تا بازار مساعد شود و با گرانترین قیمت به بازار عرضه کنند.

- همان ساختمان هایی که اکثر آنها در زمره واحدهای لوکس و گران قیمت تلقی می شوند و زوج های جوان با همه سرمایه خود و استفاده از صندوق پس انداز یکم حتی 2 اطاق آنرا هم نمی توانند بخرند.

- یا همان واحدهای خالی که چند سال است تلاش می شود تا روانه بازار شوند تا شاید قدری از عطش بازار کاسته شود ، اما جدیتی در اینکار دیده نشد و حتی بحث برقراری مالیات برای این واحدها که دیگر خالی ماندن آنها اقتصادی نباشد نیز مطرح شد اما بجایی نرسید ، به نظر میرسد که مالکین آنها از قدرت و مکنت کافی برخوردارند.

و اما برای غلبه بر مشکلات موجود چه باید کرد ، ابتدا دو راهکار اساسی را مطرح می‌کنم؛

اول: استقرار مدیران کار آمد و کار آشنا و مجرب و شجاع که مزین به خصلت تعامل بجای تقابل باشند. امروز حوزه مسکن از دو ناحیه آسیب می بیند . اول اینکه به جهت وسعت کار، عمده وقت مقام عالی وزارت مصروف بخش وسیع 4 محوره راه (جاده ای – ریلی – آبی – هوایی) شده و فرصتی برای بخش مسکن ندارند. (برای نمونه در ملاقات مورخ 7/12/96 شورای مرکزی سازمان نظام کاردانی از وی درخواست کردم فقط 10 دقیقه فرصت به اینجانب بدهند تا خدمتشان رسیده و بگویم که مدیران ذی‌ربط آن وزارتخانه چه بلایی بر سر سازمان نظام کاردانی آورده اند. وی  استقبال کرد  اما با سپری شدن بیش از 4 ماه از آنزمان ظاهراً چنین فرصتی برای وی بوجود نیامده است.)

دوم:  اینکه اینک که لزوماً سکان هدایت و سیاستگزاری حوزه مسکن بدست سایر مدیران وزارت راه و شهرسازی افتاده ، بهتر است ایشان دست از ستیزه جویی با سازمان های نظام مهندسی و نظام کاردانی که در بر گیرنده همه افراد متخصص و دانشگاه دیده صنعت ساختمان می باشد برداشته و دست آنها را که سالهاست دراز کرده اند به گرمی بفشارند. البته در مورد سازمان نظام کاردانی ساختمان که 2 سال پیش رئیس آنرا وادار به استعفا کردند تقریباً کار از کار گذشته و این سازمان که به تلاش و کوشش برای ارتقای کیفیت ساخت و ساز اشتهار داشت در مرز نابودی قرار گرفته است.

لیکن سازمان نظام مهندسی از تاب آوری و قدرت بالاتری برخوردار بوده و توانسته است ظرف 5 ماه گذشته در مقابل فشارهای وارد شده مقاومت کرده و تن به اجرای دستورالعمل هایی که به زعم وزیر کشور از استحکام قانونی لازم برخوردار نیست، ندهد. و باید توجه داشته باشیم که ارزش‌های ایجاد شده در این سازمان طی 22 سال فعالیت و حضور 500 هزار نفر مهندسان عضو جزء سرمایه های صنعت ساختمان کشور بوده و حق نداریم با اعمال سلایق شخصی اعتبار آنرا مخدوش نموده و صنعت ساختمان را از وجود چنین سرمایه ای محروم کنیم.

چنانچه مصلحت صنعت ساختمان را می خواهیم بهتر است فرصت دهیم تا این سازمان خود را احیاء نموده و با اصلاح بدنه مدیریتی خود در بعضی حوزه ها نقش تاثیر گذار خود را در مهندسی ساخت و ساز کشور ایفا نماید ، البته بشرطی که مدیران وزارت راه و شهرسازی آنها را در کنار خود ببینند و نه در مقابل خود.

دفتر تشکلهای حرفه ای به‌خصوص در دوره حاضر هیچ وقت دارای برنامه مدونی در زمینه استفاده صحیح و بجا از مهندسان و کاردانهای فنی نبوده و با وعده های پوچ و تو خالی و عدم ایجاد زمینه فعالیت برای کاردانهای فنی موجبات فرار کاردانهای فنی از مقطع کاردانی شده است.  نتیجه سیاست های اشتباه دفتر مذکور منجر به ادامه تحصیل اکثریت کاردانهای فنی شدهکه به مرور به صف مهندسین اضافه می شوند و امروز در مقابل 500 هزار نفر مهندس کمتر از 40 هزار نفر کاردان فنی باقیمانده ، گویا آقایان نمی دانند همان ساختمان هایی که در کشور های اروپایی ساخته می شود و همیشه عمر بیش از 100 سال آنها را مثال می زنند توسط تکنسین های فنی آن کشورها ساخته می شود.

واقعا پاسخگوی این دگرگونی در هرم جمعیتی نیروهای شاغل در صنعت ساختمان کیست ؟ چرا آقایان این اشتباه استراتژیک مدیریتی را کوچک می دانند. شاید به ابعاد واقعی آسیب های آن شناخت ندارند. ولی بدانند نتیجه این واژگونی توازن نیروی انسانی وقتی خود را نشان خواهد داد که عمر مدیریتی آقایان به اتمام رسیده و انشااله تا آن موقع صنعت ساختمان نیز مانند سایر حوزه ها پاسخگو خواهد بود.

سوم: فرصت آزمون و خطا در سیاست های بخش مسکن و نتیجتاً بازار مسکن باتمام رسیده و بازار مسکن تاب تحمل تنش های بیشتر از این را ندارد و باید باور کنیم با اتکاء صرف به کارشناسان دولتی این مشکل حل نخواهد شد و لازم است بخشی از درب‌های وزارت راه و شهرسازی را باز کنیم و با ایجاد اتاق فکر اجازه ورود مهندسان جوان و خوشفکر کشور که در سایر حوزه ها امتحان خود را پس داده اند را به داخل اطاقهایمان بدهیم. و با استفاده از تجربیات و همگرائی فکری و پتانسیل های ممتاز کشور نسبت به اصلاح امور در حوزه ساخت و ساز و ایجاد توازن در عرضه و تقاضا اقدام نموده و سپس سراغ رونق در بازار مسکن برویم ، در غیر اینصورت رونق های اینگونه صرفاً به کام سوداگران مسکن است. کاری نکنیم که مسئولین محترم ارشد نظام پاسخگوی مشکلات ناشی از قصور و کوتاهی ما باشند.

به نظر می‌رسد توجه عمیق به دو نکته زیر می‌تواند وجدان کاری ما و مسئولان ذی‌ربط و سایر دست اندرکاران را تهییج کرده و به‌فکر فرو رویم که نتیجه سهل انگاری های احتمالی چه خواهد بود.

- در زلزله هایی که رخ داده بخصوص زلزله اخیر در سر پل ذهاب که اینهمه زحمت و مشکلات برای دولت محترم بوجود آورده ، در مقابل خسارتهای عظیم مالی و مصیبت های عدیده جانی که بوقوع پیوسته چه نمره ای به عملکرد خودمان می‌دهیم و چقدر خود را مسئول و پاسخگو می دانیم.

- همچنین در خلاء برنامه ریزی صحیح که منجر به امتناع از سرمایه گذاری در حوزه مسکن گردیده و در نظر گرفتن شرایط موجود که موجب شده جوانان عزیز کشور براحتی نتوانند صاحب مسکن بشوند ، چقدر خودمان را مسئول و مقصر می دانیم.

وقتی فکر می کنیم معضل اصلی عدم تشکیل خانواده برای 6 میلیون زوج جوان کشور عدم امکان تهیه مسکن می باشد و وقتی فکر می کنیم بخشی قابل توجهی از معضلات اجتماعی و فرهنگی که هم اکنون دامنگیر جامعه است، ناشی از مهیا نبودن زمینه ازدواج برای جوانان است ، ابعاد این مسئولیت و وظیفه بیشتر مشخص می‌شود.

و اما سایر پیشنهادات جهت اصلاح بازار مسکن به شرح زیر است :

1- شبکه بانکی: از وقتی که عمده بانکهای کشور در فکر سرمایه گذاری در حوزه ساخت و ساز افتادند میتوان گفت بنگاه دارای بانکها آغاز شده و پس از آن بیشتر در قالب بنگاه اقتصادی ظاهر شدند و لذا پس از آن دو اتفاق متصور است.

اول اینکه بخشی از منابع مالی آنها جذب پروژه های ویژه می گردد که تعدادی از این پروژه ها موجب رونق شهر ما نمی شود برای نمونه شهر مالا مال از مال هایی شده است که خوشبختانه هم اکنون تعدادی از آنها نیمه کاره رها شده اند.

دوم اینکه سیاست های تخصیص تسهیلات در حوزه ساخت و ساز تحت الشعاع ویژگیهای حاکم بر این بنگاه ها قرار گرفته و امروز اگر کسی بخواهد از تسهیلات بانکی استفاده کند باید کلی بررسی نماید که از چه نوع تسهیلاتی باید استفاده کند ، تسهیلاتی از قبیل : خانه اولی ها – بافت های فرسوده – زوجین – سپرده ممتاز – اوراق حق تقدم تسهیلات – صندوق پس انداز یکم و غیره ... .

2- مبالغ وام های تخصیصی:  بر اساس یک نوع فرمول متداول به افرادی که در تهران خرید مسکن نمایند 80 میلیون تومان وام میدهند و در مراکز استانها و شهر های با بیش از 200 هزار نفر جمعیت 60 میلیون تومان تخصیص یافته و شهرهای کمتر از 200 هزار نفر جمعیت مشمول 40 میلیون تومان وام می شوند.

چنانچه در این برنامه کندوکاو کنیم به این نتیجه می رسیم افرادی که در شهرهایی مانند بوئین زهرا در استان قزوین – تفرش در استان مرکزی و سرخه در استان سمنان با جمعیت میانگین هر یک حدود 20 الی 25 هزار نفر بخواهند وام بگیرند 40 میلیون تومان به آنها داده می شود و چنانچه کسی در تهران بخواهد وام بگیرد 80 میلیون تومان تعلق می گیرد.

حال همه می‌دانیم 60 متر مربع آپارتمان در شهرهای اشاره شده حداکثر 60 میلیون تومان ارزش دارد لیکن همان 60 متر مربع در نقاط متوسط تهران بیش از 300 میلیون تومان ارزش دارد . در نتیجه کسی که در چنین شهرهایی خرید مسکن نماید حدود 70 درصد قیمت ملک را تسهیلات می گیرد و کسی که در تهران خرید می کند کمتر از 25 درصد قیمت ملک را تسهیلات دریافت خواهد کرد.

اینک این برنامه چقدر اصولی بوده و  قابل بررسی است و آیا این برنامه موجب گران شدن ملک در شهرهای کوچک نخواهد شد و آیا از دلایل عدم استقبال از چنین وامی در تهران همین موضوع نیت؟ در واقع اگر جوانی بخواهد 80 میلیون تومان وام بگیرد باید 220 میلیون تومان آورده داشته باشد و 95 درصد  جوانان ما چنین امکان مالی ندارند.

3- بافت های فرسوده:  از سال‌ها قبل بافت های فرسوده پاشنه آشیل حوزه ساخت و ساز تلقی شده به نحوی که طرح های ارائه شده در این زمینه نیز فرسوده شده اند ، بیش از 80 هزار هکتار از ساخت و ساز های شهری دچار بافت فرسوده است. 10 سال پیش مقرر شد سالانه 10 درصد از این بافت ها نوسازی شوند که اگراینگونه می‌شد هم اکنون 100 درصد این بافت‌ها بازسازی شده بود.

 آیا کسانی که این برنامه را پیش بینی کردند اشرافی به پتانسیل های موجود و ظرفیت ساخت و ساز نداشتند، یا مدیرانی که مسئول اجرا و پیاده کرد طرح بودند توانمند نبوده و یا شایستگی احراز آن مدیریت را نداشته اند و نتیجه اینکه هم اکنون حدود 10% کل بافت های فرسوده احیا شده، یعنی سالانه یه طور میانگین یک درصد بازسازی شده است.

ریاست محترم جمهوری نگرانی خود را از عدم توجه کافی به احیای بافت های فرسوده ابرراز کرده و چند ماه پیش اکبر ترکان مسئول ساماندهی به این بخش شد. جناب مهندس ترکان باید بدانند مشکل اصلی این پروژه عدم توجه به فرهنگ سازی برای ساکنین بافت های فرسوده و ترغیب آنها به نوسازی است.

4- توصیه می شود به آمارهای موجود در زمینه مسکن تولید شده و خانواده های موجود کشور و تعداد خانه های خالی دل خوش نکنیم ، یادمان باشد که حداقل 25% خانواده ها مستاجر می باشند و اگر قرار بود نصیبی از خانه های خالی موجود ببرند تا به حال برده بودند. لذا تولید مسکن بخصوص با هدف قرار دادن جامعه هدف که اقشار ضعیف جامعه می باشند باید در سر لوحه امور مربوطه باشد. البته طرحهایی که قابلیت اجرا داشته باشند ، نه طرحهایی مانند مسکن اجتماعی که سالهاست روی کاغذ جا خوش کرده است.

5- اهتمام جدی در اتمام زیر ساخت ها و عملیات اجرائی باقیمانده پروژه های مسکن مهر که می تواند بسیاری از خانواده های نیازمند را صاحبخانه کند. مشاهده می شود خانه های اضافی ساخته شده در مسکن مهر به‌عنوان یک معضل عنوان می شود، به نظر اینجانب بهتر است آنها را یک فرصت بدانیم و با اعمال مدیریت صحیح آنها را با شرایط قدری سهل تر به نیازمندانی که آرزوی داشتن آنها را دارند واگذار کنیم.

6- در صورتیکه برای مسئولان امر احراز شود عملکرد بعضی از مدیران فشل بوده و مانع پیشبرد طرح ها و پروژه های اجرایی است، بهتر است از هرگونه تعارفات با ایشان اعراض کرده و نسبت به تغییر آنها اقدام گردد به نحوی که متضمن سلامت جان و حفظ سرمایه های مردم در حوزه مسکن باشد.

7- همراهی و مساعدت با مدیران مربوط در حوزه ذی‌ربط تا نسبت به ساماندهی بیشتر مشاورین املاک اقدام گردد و با مشاورینی که تخلف نموده و یا فاقد مجوز می باشند و یا نسبت به تشویش بازار اقدام می نمایند برخورد جدی به‌عمل بیاید.

8- پیشگیری از مصاحبه افرادی که در قالب کارشناس مسکن یا مسئول ظاهر می شوند ، لیکن در واقع دغدغه هدایت بازار به سمتی را دارند که بتوانند خانه های خالی خودشان را به بالاترین قیمت بفروشند و تلاش آنها بی شباهت به سوداگری نیست.

9- خاطرم هست وزیر راه و شهرسازی  در اوصاف مسکن مهر از واژه شلختگی استفاده کرد، به‌راستی با اینهمه نابسامانی و سوء برنامه ها که در حوزه بعضی مدیران بخش مسکن مشاهده می شود، آیا با کمی مداّقه می‌توان شمول این واژه را به بعضی مدیریت های جاری در وزارت راه و شهرسازی تعمیم و تسری داد.

مهدی موذن - کارشناس مسکن