سراب خرید ملک در خارج

 چندین سال است با تبلیغات ماهواره ای برای خرید ملک در خارج کشور با هدف سرمایه گذاری یا مهاجرت آشناییم.

بسیاری از مرکزهای مشاوره با همین هدف راه اندازی شده است و شاید شما نیز در اطرافیان خود فردی را سراغ داشته باشید که با وجود قرار گرفتن در سطوح متوسط اجتماعی، خانه ای در خارج از کشور خریده باشد.

از منظر حقوقی، بخشی از موضوع به حق مالکیت شخصی و اختیار افراد برای هزینه کرد درآمدهای خود برمی گردد اما ماجرا هنگامی مورد توجه قرار می گیرد که جنبه های این فعالیت ها به اقتصاد کلان کشور آسیب بزند و گسترش روزافزون دامنه آن را رصد کنیم؛ امری که حساسیت مسوولان کشور را نیز با توجه به نوسان های ارزی برانگیخت.

اول اردیبهشت ماه امسال رییس جمهوری در همایشی به تشریح برنامه های ارزی بانک مرکزی پرداخت و ساماندهی این بازار را به ضرر 2 گروه دانست: مشکلی که ما در این سیستم ارزی به وجود آوردیم برای قاچاقچیان است که به آنها سخت می گذرد.

«حسن روحانی» ادامه داد: یک گروه دیگر هم وجود دارد که با این سیستم ارزی دچار مشکل شده اند؛ آنهایی که می خواستند پول را خارج کنند و در کشوری، آپارتمانی بخرند. این هم به ما ربطی ندارد. ما می گوییم بهترین ویلاها در همین کشور است اما دلش می خواهد برود در فلان شهر در فلان کشور بخرد؛ ما متعهد نیستیم پول آن را تهیه کنیم.

سوم تیرماه نیز رییس سازمان برنامه و بودجه کشور مشکل کنونی را «افزایش اشتیاق و گرایش برای تبدیل موجودی ریال به ارز» دانست و گفت: ما می توانیم به کالاها و خدمات ارز دهیم اما نمی توانیم (هزینه) ویلا، خانه و سرمایه خارج کشور را تامین کنیم.

چهاردهم مردادماه معاون اقتصادی رییس‌جمهوری در اهواز تاکید کرد «متاسفانه در بازار ارز کشور شرایطی پیش آمد که تقاضاهایی برای مصارف غیراقتصاد مولد پیش آمد؛ از آن جمله می توان به خروج سرمایه یا خرید املاک در خارج از کشور اشاره کرد».

«محمد نهاوندیان» اضافه کرد: منابع ارزی از مصارف ارزی ما بیشتر است اما قرار نیست این منابع، صرف خرید ملک در خارج از کشور شود.

** بازار املاک خارجی؛ از فضای مجازی تا شرکت های مشاوره ای

بررسی بازار مسکن نشان می دهد تبلیغات برای خرید ملک در خارج از کشور گرچه تا پیش از این در برنامه شبکه های ماهواره ای به وفور دیده می شد اما این روزها شکل رسمی تری به خود گرفته است. می توان چنین تبلیغاتی را حتی در بیلبوردهای کنار جاده های منتهی به شمال تا صفحه های آگهی روزنامه ها نیز مشاهده کرد.

رد پای این فعالیت اقتصادی مدت هاست به سایت های مربوط به شرکت های مشاوره ای و حتی نرم افزارهای ارایه شده در زمینه معامله املاک رسیده که افزون بر فضای اینترنت، قابل بارگذاری روی تلفن همراه است.

انتشار برخی خبرها درباره ورود بنگاه های املاک به موضوع سبب شد رییس صنف مشاوران املاک تهران تاکید کند «خرید و فروش ملک در کشورهای خارجی در مشاوران املاک غیرقانونی است و هیچ مشاوره املاکی حق تبلیغ و خرید و فروش ملک خارجی را ندارد».

«مصطفی قلی خسروی» بیستم مردادماه در یک گفت و گوی رسانه ای، ادامه داد: اگر مشاوره املاکی در این حوزه فعال است،‌ چراغ خاموش فعالیت می‌کند و در صورت اطلاع اتحادیه، با این مشاوران املاک طبق قانون بر خورد می‌شود.

وی گفت: درباره سایت‌هایی که در این حوزه فعالیت دارند، مراجع مرتبط باید رسیدگی‌های لازم را انجام دهند.

یک روز پس از سخنان قلی خسروی، یک عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفت و گو با تارنمای خانه ملت، از اتحادیه مشاوران املاک، وزارت راه و شهرسازی و وزارت اطلاعات خواست با ورود برخی بنگاه های معاملاتی به حوزه خرید و فروش ملک در خارج از کشور برخورد کنند.

** اقناع مخاطب با وعده های بهشتی

در تبلیغات یکی از تارنماهای خرید و فروش های برخط(آنلاین)، قیمت یک واحد آپارتمان 63 متری در یکی از شهرهای قبرس 200 هزار یورو تعیین شده است.

خبرنگار ایرنا به عنوان خریدار از فروشنده این ملک که خود را «حسنی» معرفی کرد، درباره مزایای خرید پرسید که وی پاسخ داد: «قبرس بهشت مهاجرت در چند سال آینده است؛ شما اگر قصد مهاجرت دارید با بهترین موقعیت روبرویید.»

«این خانه را یک خانم دکتر هشت سال پیش برای اقامت فرزندانش خرید اما آنان ترجیح دادند همینجا(ایران) تحصیل کنند و الان قسط های بانکی آن هم تمام شده و همه سندهای آن آماده است».

«این ملک به گونه ای است که می توانید در آنجا کسب و کار هم داشته باشید که معاف از مالیات است.»

حسنی که خود را یکی از بستگان مالک اصلی می خواند، وقتی با تردیدهای خریدار برای تضمین بازگشت سرمایه در صورت سرمایه گذاری روبرو می شود، ادامه داد: «در قبرس میدان گازی جدیدی کشف شده است که منافع آن مستقیم بین همه شهروندان تقسیم می شود و خود را در قالب افزایش ارزش سرمایه های افراد نشان می دهد؛ قیمت حامل های انرژی پایین می آید و... شما نگران نباشید؛ قبرس یک کشور اروپایی است و با خرید این ملک می توانید هم برای خودتان و هم برای خانواده تان اقامت بگیرید.»

وی در پاسخ به اینکه آیا با خرید خانه اقامت دائم می دهند، گفت: «هیچ کجا بسرعت به شما اقامت دائم نمی دهد؛ باید مدتی در آنجا زندگی کنید تا مقیم محسوب شوید؛ اما اینکه یک خانه با ارزش زیاد داشته باشید در تبدیل اقامت موقت به دائم بسیار مهم است.»

از او درباره اجاره دادن ملک پرسیدم، گفت: مطابق قوانین اینجا مشکلی ندارد.

بررسی تبلیغات خرید املاک در خارج از کشور در رسانه ها و سایت ها نکات جالبی مشاهده می شود، «قابل معاوضه با ملک در تهران و کرج» و همچنین «امکان پرداخت به صورت ریال در ایران»؛

از آقای حسنی درباره چگونگی تامین ارز مورد نیاز برای خرید خانه پرسیدم که ابتدا یورو را به نرخ بازار آزاد تبدیل کرد و گفت: «من نه دلالم و نه سودی می برم؛ فقط چون مالک به پولش نیاز دارد می خواهیم این ملک را بفروشیم. برای همین اگر ملکی به ارزش یک میلیارد و 500 میلیون تومان در تهران یا کرج باشد و بقیه آن یعنی 500 میلیون تومان را هم جداگانه بدهید، آپارتمان مال شما می شود.»

«برای محکم کاری می توانیم اینجا در دفترخانه سند تنظیم کنیم که این مبلغ برای فلان ملک پرداخت شده است و از طریق وکیل مرضی الطرفین وقتی سند نهایی در قبرس به نام شما ثبت شد، بقیه پول دریافت شود».

** قوانین جذب سرمایه خارجی با راه های گریز

به دلیل نبود سازوکارهای اداری و ثبتی، درباره معامله املاک خارجی آمار چندان دقیقی وجود ندارد؛ با این همه، سوم مردادماه امسال مدیرعامل سازمان منطقه آزاد تجاری- صنعتی انزلی اعلام کرد که شمار املاک خریداری شده در کشورهای همسایه از سوی برخی هموطنان در سال 1396 نسبت به سال 1395 2 برابر شده است.

«رضا مسرور» ادامه داد: قیمت املاک در این کشورها حباب دارد که در چند سال آینده شکسته می شود و ارزش سرمایه افراد 30 تا 40 درصد کاهش می‌یابد.

به گفته وی، «بسیاری از سرمایه‌گذاران فریب تبلیغات مختلف از جمله شبکه های ماهواره‌ای را می‌خورند و به طور حتم در سال‌های آتی دچار خسارت و ضرر و زیان می‌شوند».

مرکز آمار ترکیه چند هفته پیش اعلام کرد، شهروندان ایران در سال جدید میلادی سه برابر مدت مشابه پارسال در این کشور خانه خریده اند و پس از عراقی‌ها و عربستانی‌ها در رتبه سوم قرار گرفته اند.

با این همه، باز هم ممکن است این وعده های خوش آب و رنگ، چون طبل تهی، فقط صدا داشته باشد و با تغییر قوانین اقامتی یا حقوق مالکیت شخصی اموال غیرمنقول در آن کشور- همانگونه که در ترکیه بارها شاهد آن بودیم- سرمایه های خارجی به خطر بیفتد.

برای نمونه، در گرجستان پس از خرید ملک، امکان اخذ اقامت یک ساله میسر است و پس از پنج سال تمدید این اقامت، می توان درخواست دایمی شدن را ارایه کرد اما هیچ تضمینی وجود ندارد که این درخواست پذیرفته شود.

یکی از موسسه های مشاور در این زمینه به خبرنگار ایرنا گفت: «شما باید دستکم 35 هزار دلار بودجه برای خرید یک آپارتمان هزینه کنید تا به اخذ مجوز اقامت در این کشور منجر شود.»

سوم اردیبهشت ماه سفیر ایران در گرجستان هشدار داد که «خرید ملک در گرجستان به معنای تضمینی برای اخذ اقامت طولانی مدت این کشور نیست».

به گفته «سیدجواد قوام شهیدی»، در صورتی اقامت (روادید) یک ساله فرد در سال های بعد تمدید می شود که کار مولد و مشخصی در گرجستان داشته باشد و بتواند ثابت کند می‌تواند یک شهروند مفید و مولد برای این کشور باشد.

وی اعلام کرد بسیاری از شهروندان ایرانی که در گرجستان اقامت یک ساله گرفته‌اند «موفق به تمدید آن نشده‌اند».

** هشدارهای کارشناسان

با توجه به پیامدها و تجربه های گذشته خرید املاک از جمله در دبی، کارشناسان بازار مسکن به خریداران هشدار می دهند پیش از هر اقدامی، پرونده هایی را ببینند که در سیستم قضایی ایران درباره معامله املاک خریداری شده در خارج تشکیل شده و در حال پیمودن روند طولانی دادرسی است.

مشاوره با وکیل، ثبت معامله در مراکز دارای مجوز، اخذ رسید در قبال پرداخت پول و غیره راه های ممکن برای کاهش ریسک اقتصادی خرید ملک در کشور خارجی است اما باید همواره این احتمال را داد که امکان هرگونه کلاهبرداری از سوی شرکت های واسطه یا تغییر قوانین در کشور مقصد وجود دارد که به یقین نفع آن دولت و سود شهروندان اصلی آن سرزمین را تامین می کند.

معاون اول رییس جمهوری بیست و سوم فروردین ماه- فقط 2 روز پس از ارایه نخستین بسته ارزی دولت برای ساماندهی بازار- در نشست شورای‌عالی استان‌ها گفت: بخشی از اتفاقات در زمینه ارز سیاسی است، نه اینکه کسی مداخله کرد تا قیمت افزایش یابد بلکه به این معنا که برخی، مردم را نگران آینده کرده اند.

«اسحاق جهانگیری» ادامه داد: همین نگرانی در مردم باعث شده است با خرید ارز در خارج از کشور ملک خریداری کنند؛ در حالی که فقط با اجازه آن کشور می‌توانند وارد ملک خود شوند اما همین امر برایشان اطمینان ایجاد می‌کند.

به گفته کارشناسان، کشور ما به تولید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد و با فعال کردن این بخش بسیاری از صنایع و بخش های مرتبط با آن به حرکت و اشتغال آفرینی می رسند اما فقط یک سوم از این میزان در کشور تولید می شود.

در چنین شرایطی، تدبیر راه هایی برای جلب توجه سرمایه گذاران خصوصی و فراهم سازی امکان مشارکت همه شهروندان با هر میزان بودجه اولیه می تواند نخستین گام برای کشاندن همه مردم به این بخش باشد.

البته لازمه این کار، جذاب کردن سرمایه گذاری در این بخش است تا صاحبان نقدینگی سرگردان و خُرد با اطمینان از سوددهی این بازار و تضمین اصل و سود آن، پا به میدان بگذارند و برای به حرکت درآوردن چرخه اقتصادی در این بخش، هم نانی به سفره شاغلان در صنایع مرتبط با مسکن بیفزایند، در تامین سرپناهی برای یک خانواده سهیم باشند و هم سود تثبیت شده خود را- بیش از دیگر بازارهای موازی- تامین کنند.