زلزله دوم در بازار مسکن

ریسک جدید سرمایه‌گذاری ملکی در بازار مسکن چین باعث شد تا کاهش قیمت خانه در گروه بزرگی از شهرهای این کشور دومینویی شود.اوایل امسال در پی اجرای طرح آزمایشی «اخذ مالیات سالانه از مالکان» در چین -که به‌خاطر بحران «یک‌فرانسه خانه خالی» در این کشور- رقم خورد، مسیر تورم مسکن در برخی شهرها از حالت صعود خارج شد. آن زمان در شرایطی که قیمت مسکن در کشورهای مختلف آمریکایی و اروپایی، ‌‌‌ رکوردهای حداقل ۱۰ساله بیشترین رشد را ثبت می‌‌‌کرد، دمای قیمت در بازار مسکن چین رو به سرد شدن گذاشت که البته علت هم داشت؛ علت آن خروج بازار مسکن چین از «ریسک صفر» سرمایه‌گذاری ملکی و هزینه‌‌‌دار شدن ملاکی (خالی‌گذاشتن خانه) در این کشور بود.

اکنون بازار مسکن در این کشور، تحت‌تاثیر تبعات و عوارض ثانویه طرح «کرونا صفر» که با قرنطینه‌‌‌های شدید در شهرهای بزرگ چین بیش ‌‌‌از پنج‌ماه است اجرایی شده، «ریسک دوم» را مقابل سرمایه‌گذاران بازار مسکن قرار داده است.

محدودیت‌های سنگین کرونایی در چین بر روند رشد اقتصادی و اوضاع درآمدی خانوارها در این کشور تاثیر منفی گذاشته و همین مساله باعث شده است تا «چشم‌انداز رشد قیمت مسکن» ناامیدکننده شود.

ماحصل این موضوع، تقاضای خرید خانه را کاهش داده و در مقابل، باعث افزایش تمایل به فروش ملک شده است. در این میان، خانوارهای مختلف، بازپرداخت اقساط وام مسکن را تحریم کرده‌‌‌اند که این خود باعث اثر مضاعف در شکل‌‌‌گیری چشم‌‌‌انداز تیره قیمت مسکن شده است. متوسط قیمت مسکن نوساز در چین مدام رشد منفی را تجربه می‌کند و بحران فروش خانه کاملا محسوس است.

تشدید رکود مسکن در چین

قیمت املاک در چین در ماه ژوئن برای دهمین‌ماه متوالی کاهش یافت. کاهش قیمت املاک در چین نشان‌‌‌دهنده شکست دولت این کشور برای مهار بحران مارپیچ املاک است.

براساس گزارشی از بلومبرگ، اداره ملی آمار چین روز جمعه اعلام کرد که قیمت مسکن در 70شهر این کشور 1/ 0‌درصد نسبت به ماه مه کاهش داشته است. قیمت مسکن در ماه مه نیز 17/ 0‌درصد کاهش داشت. به گفته تحلیلگران، احتمالا روند کاهشی در ماه‌‌‌های آینده عمیق‌‌‌تر می‌شود و انتظار می‌رود شهرهایی با رتبه پایین‌‌‌تر بار اصلی بدتر شدن شرایط بازار را متحمل شوند. مارتین وونگ، مدیر و رئیس تحقیقات و مشاور در تحقیقات بازار نایت فرانک می‌‌‌گوید، تضعیف اعتماد سرمایه‌گذاران نسبت به بازار مسکن همچنان بر عملکرد فروش ملک تاثیر می‌‌‌گذارد. گرانی‌‌‌ها در مورد عملکرد اقتصادی و مشکلات بدهی‌‌‌ها وجود دارد. بنابراین قیمت‌ها در کوتاه‌مدت همچنان تحت فشار خواهند بود.

وونگ تاکید کرد که انتظار دارد قیمت مسکن در شهرهای با رتبه پایین‌‌‌تر ثابت بماند یا تا 2‌درصد کاهش یابد. با این حال، قیمت مسکن در شهرهای با رتبه اول (توسعه‌یافته‌‌‌ترین شهرها به لحاظ بازار مسکن) احتمالا بین 2 تا 3‌درصد افزایش خواهد یافت.

براساس این گزارش، دومین اقتصاد بزرگ جهان در سه‌ماه گذشته کمتر از حد انتظار و تنها 4/ 0‌درصد رشد کرده که منعکس‌‌‌کننده عواقب قرنطینه‌‌‌های گسترده در پایتخت چین و مرکز مالی این کشور یعنی شانگهای است که تولید اقتصادی را تحت‌تاثیر قرار داده است و احتمال رسیدن به هدف 5/ 5درصدی در سال‌جاری را کاهش می‌دهد.

مگی هو، استادیار دانشگاه چین نیز معتقد است، سیاست‌‌‌های قرنطینه که اوایل امسال به دلیل همه‌گیری در برخی شهرها اعمال شد، تاثیر قابل‌توجه و پایداری بر اقتصاد و همچنین بازار کار داشته است. نشانه‌‌‌های بحران بدهی در بازار 4/ 2تریلیون دلاری املاک چین در حال افزایش است.

در بحبوحه گزارش‌‌‌هایی مبنی بر اینکه تعداد زیادی از خریداران مسکن از پرداخت وام مسکن برای آپارتمان‌‌‌های در حال ساخت امتناع می‌کنند، اوضاع آشفته مسکن به سیستم مالی این کشور سرایت کرده است. این موضوع باعث نگرانی سرمایه‌گذاران، سقوط اوراق قرضه ملکی و سهام بانک‌های چینی شده است.به گفته افراد آگاه، مقامات چین این هفته جلسات اضطراری با بانک‌ها برای بررسی اثرات تحریم وام مسکن برگزار کردند. خریداران حداقل 100پروژه در بیش از 80شهر چین به دلیل تاخیر در ساخت و نگرانی از کاهش قیمت‌ها، پرداخت‌‌‌های خود را متوقف کرده‌‌‌اند. با گسترش بدهی به شرکت‌هایی که زمانی از بحران نقدینگی در امان بودند، بحران فروش که سازندگان چینی را فراگرفته، وارد مرحله جدیدی شده است.

خطر قرنطینه‌‌‌های بیشتر کووید-19 چشم‌انداز بهبود فروش ملک را که طبق داده‌‌‌های رسمی برای 11ماه متوالی روند کاهشی داشته است مختل می‌کند. این طولانی‌‌‌ترین رکود از زمان ایجاد بازار ملک خصوصی در اواخر دهه 1990 در چین است.

مقامات چینی، تلاش کرده‌‌‌اند تسهیلات بیشتری در قوانین مالکیت خانه داشته باشند و از بانک‌ها خواسته‌‌‌اند تا برای حمایت از بخش املاک که حدود یک‌چهارم اقتصاد را تشکیل می‌دهد، وام بیشتری پرداخت کنند. اما براساس یادداشتی تحقیقاتی از گلدمن‌ساکس، این اقدامات ممکن است برای تقویت بازار مسکن متزلزل کافی نباشد.

 گرچه انتظار بهبود در بازار املاک وجود دارد، اما میزان بهبود ممکن است نتواند زیان اقتصادی سال گذشته را جبران کند.

براساس گزارش بلومبرگ، بعید است بسیاری از شهرهایی با رتبه پایین توسعه‌یافتگی شاهد بهبود کامل در چرخه تسهیل باشند و ممکن است تسهیلات بیشتر و گسترده‌‌‌تری برای بهبود بیشتر شرایط تامین مالی سازندگان املاک نیاز باشد.

وضعیت بازار مسکن چین دو درس عبرت برای سیاستگذار مسکن در کشورمان دارد. درس اول، پیامد مثبت به‌کارگیری ابزار مالیات سالانه ملکی برای کنترل تورم شدید مسکن و همچنین مهار اشتهای ملاکی است.

طی سال گذشته میلادی در چین حدود 65میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه باعث شکل‌‌‌گیری بحران انجماد سرمایه در این بازار شد. این تعداد خانه خالی، معادل حداقل 20‌درصد موجودی مسکن این کشور بود؛ آن هم در حالی که نرخ متعارف خانه خالی حدود 6 تا حداکثر کمتر از 10‌درصد است.

چینی‌‌‌ها برخلاف شهروندان دیگر، مثلا شهروندان آمریکایی، به شکل سنتی سهم بالایی از پس‌‌‌اندازهای خود را در بازار ملک سرمایه‌گذاری می‌کنند. علت این رفتار - درست مثل ایرانی‌‌‌ها- بی‌‌‌هزینه بودن سرمایه‌گذاری در ملک و در مقابل، عایدی بالاست. اما در ماه‌‌‌های اخیر مشخص شد که اخذ مالیات سالانه چگونه توانست این بازی را در بازار مسکن چین عوض کند.

درس عبرت دوم نیز «وابستگی بازار مسکن به وام خرید» است. هر میزان این وابستگی معنادار باشد، در مواقع بحران رشد قیمت مسکن، سیاستگذار به‌راحتی می‌‌‌تواند با تغییر نرخ بهره وام یا شرایط پرداخت تسهیلات، نبض خرید را کنترل کند.

در بازار مسکن کشورمان، قدرت خرید وام مسکن به زیر 15‌درصد سقوط کرده و ارتباط خریداران با تسهیلات تقریبا قطع شده است. بنابراین در شرایطی که امروز در خیلی از کشورها، دولت‌‌‌ها برای کنترل تورم مسکن اقدام به افزایش نرخ بهره وام خرید خانه کرده‌‌‌ و جواب هم گرفته‌‌‌اند، در بازار مسکن کشورمان اقدامی در زمینه این موضوع نشده است.