قیمت مسکن در کدام مناطق تهران ارزان شد؟

مرکز آمار ایران متوسط قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران را اعلام کرد. طبق این گزارش متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در منطقه یک به عنوان گران‌ترین منطقه تهران به بیش از ۸۵ میلیون تومان رسیده است. در سمت مقابل هم ارزان‌ترین منطقه تهران برای خرید مسکن منطقه ۱۸ تهران است که متوسط قیمتی در حدود متری ۲۲ میلیون تومان دارد. به این ترتیب قیمت مسکن در گران‌ترین منطقه تهران به حدود ۴ برابر ارزان‌ترین منطقه رسیده است.

خریداران مصرفی بازیگر اصلی مسکن می‌شوند؟

به طور سنتی در بازار مسکن دو نوع تقاضا وجود دارد. تقاضای اول توسط کسانی است که قصد سرمایه‌گذاری در این بازار و کسب سود از طریق افزایش قیمت ملک و همچنین دریافت اجاره دارند. این نوع تقاضا که تقاضای سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود هنگامی که تلاطمات اقتصادی افزایش می‌یابد تبدیل به اصلی‌ترین تقاضا در بازار مسکن می‌شود. بخش عمده‌ای از این تقاضاها هم در مناطق شمالی تهران و در املاک بزرگ‌متراژ است.

اما دومین نوع تقاضایی که در بازار مسکن وجود دارد تقاضای مصرفی است. یعنی افرادی که خانه را به قصد سکونت خودشان می‌خرند و معمولا هم تنها یک خانه دارند. این نوع تقاضا برخلاف تقاضای سرمایه‌ای تقریبا در هر زمانی در بازار وجود دارد. اما این به معنی عدم حساسیت تقاضای مصرفی نسبت به تلاطمات اقتصادی نیست زیرا همین افراد هم وقتی اقتصاد دچار آشوب است از ترس بیشتر گران شدن مسکن در اولین فرصت در سمت خریدار ظاهر می‌شوند اما هنگامی که بازار رکودی است و تورم کم شده معمولا صبر می‌کنند تا داراییشان بیشتر شود و ملک بهتری را بخرند.

حال طی دو ماه اخیر به واسطه مذاکرات احیای برجام بازار مسکن هم با ثبات نسبی مواجه شده و تب و تاب ابتدای سال خود را از دست داده است. یکی از مهم‌ترین شواهد این اتفاق هم افت جدی تعداد معاملات مسکن است. به طوری که در خردادماه که انتظارات تورمی افزایش شدیدی داشت و قیمت‌ها به شدت رو به بالا بود، حدود ۱۴ هزار ملک مسکونی در تهران معامله شد که بیشترین میزان معاملات مسکن تهران به حدود ۱۴ هزار واحد رسید که بیشترین حجم معاملات ماهانه مسکن در تهران طی ۴ سال اخیر بود. اما از تیر اندکی این فضای تورمی فروکش کرد و در مردادماه بازار مسکن روی آرامش به خود دید. به طوری که در ماه گذشته حجم معاملات مسکن به کمتر از ۷۰۰۰ واحد یعنی کمتر از نصف معاملات مسکن در خرداد، رسید. در چنین شرایطی بررسی‌ها نشان می‌دهد که تقاضای سرمایه‌ای افت شدیدی داشته و حتی تقاضای مصرفی هم کمتر شده است. به عبارتی دیگر با وجود افت تعداد معاملات به نظر می|‌رسد سهم معاملات مصرفی از کل معاملات ملکی تهران مقداری افزایش داشته است.

رشد مسکن در کدام مناطق بیشتر بود؟

با توجه به این که جنس معاملات در شمال تهران بیشتر سرمایه‌ای است هنگامی که طوفان تورمی در بازارها دمیده می‌شود معمولا به خاطر هجوم بیشتر سرمایه‌ها به این مناطق، شتاب رشد قیمت مسکن در شمال شهر بیشتر می‌شود. حال طبق داده‌های مرکز آمار در ماه گذشته رشد متوسط قیمت مسکن در گران‌ترین منطقه تهران تنها ۱.۱ درصد بوده است. البته دو منطقه گران دیگر یعنی مناطق ۲ و ۳ در ماه گذشته با تورم ملکی شدیدتری مواجه بوده‌اند. به طوری که منطقه ۲ شاهد تورم ماهانه ۴.۷ درصدی و منطقه ۳ شاهد تورم ۸ درصدی بوده است.

اما تغییرات جالب توجه در مناطق ارزان تهران رخ داده است. به طوری که شاهد تغییر جایگاه ارزان‌ترین مناطق پایتخت بودیم. در ماه گذشته قیمت مسکن در منطقه ۱۶ با جهش عجیب ۹.۳ درصدی مواجه شده و از کانال ۲۳ میلیون تومانی به محدوده ۲۵ میلیون تومانی رسیده است. در همین حال اما قیمت مسکن در منطقه ۱۸ افت ۳.۵ درصدی داشته و با نزول به کانال ۲۲ میلیون تومانی دوباره در جایگاه ارزان‌ترین منطقه تهران قرار گرفته است. در ماه گذشته به غیر از منطقه ۱۸، قیمت مسکن در دو منطقه ۶ و ۲۲ هم کاهش یافته است. این مناطق که طی سال‌های اخیر جزو مناطقی با بیشترین جهش قیمت مسکن بودند حالا با عقب‌نشینی هر چند خفیف قیمت مواجه شده‌اند.

 به طور کل هم به نظر می‌رسد که سهم معاملات مصرفی در بازار افزایش یافته و اثرگذاری این دسته از خریداران بر قیمت ملک بیشتر شده است. به طوری که نگاهی کلی به روند قیمت ملک در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد که عمدتا مناطق متوسط‌قیمت و ارزان‌قیمت پایتخت بودند که بیشترین رشد قیمت مسکن را تجربه کردند. مناطقی که بیشتر مورد تقاضای خریداران مصرفی بازار مسکن است.