بازار مسکن در آستانه انفجار تاریخی

بازار مسکن در سال‌های اخیر همواره تحت تأثیر نوسانات نرخ ارز قرار داشته است. هرگاه دلار با افزایش قیمت مواجه شده، بازار مسکن نیز به‌طور طبیعی شاهد جهش قیمتی بوده است، به‌ویژه در دوره‌هایی که بازار ارز با نوسانات شدید روبه‌رو بوده است. در این مواقع، بسیاری از سرمایه‌گذاران به‌طور طبیعی به سمت بازار مسکن روی می‌آورند، چرا که آن را به‌عنوان یک پناهگاه امن برای سرمایه‌های خود می‌بینند. در نتیجه، این تغییرات در نرخ ارز معمولاً به افزایش قیمت مسکن منجر می‌شود، چه در بخش خرید و فروش و چه در بخش اجاره.

حالا با نزدیک شدن به پایان سال ۱۴۰۳ و جهش مجدد قیمت دلار، این سؤال برای بسیاری از فعالان بازار مسکن مطرح شده که آیا این بار هم همان روند همیشگی ادامه خواهد یافت؟ آیا افزایش قیمت دلار بار دیگر بازار مسکن را به حرکت درخواهد آورد و منجر به رشد قیمت‌ها در این بخش خواهد شد؟ یا اینکه شرایط به‌گونه‌ای تغییر کرده که بازار مسکن دیگر به‌راحتی از تحولات ارزی تأثیر نخواهد پذیرفت؟

عوامل مختلفی می‌توانند بر این مسأله تأثیر بگذارند. از یک سو، به دلیل بحران‌های اقتصادی و اجتماعی در چند سال گذشته، ممکن است میزان تقاضا در بازار مسکن کاهش یافته باشد و دیگر خرید و فروش به‌طور گسترده صورت نگیرد. از سوی دیگر، احتمالاً سیاست‌های اقتصادی جدیدی که دولت اتخاذ کرده، می‌تواند مانعی برای رشد بی‌رویه قیمت‌ها در بازار مسکن باشد. با این حال، برخی کارشناسان بر این باورند که به‌دلیل کاهش عرضه مسکن و محدودیت‌های ساخت و ساز، باز هم شاهد افزایش قیمت‌ها خواهیم بود، حتی اگر تقاضا در بازار کاهش پیدا کند.

به طور کلی، تأثیر نوسانات ارزی بر بازار مسکن همچنان موضوعی پیچیده است که به عوامل مختلف اقتصادی، اجتماعی و سیاسی بستگی دارد. به نظر می‌رسد که بازار مسکن در سال‌های اخیر به یک معادله پیچیده تبدیل شده که در آن، نه تنها تغییرات ارزی بلکه تصمیمات کلان اقتصادی نیز نقش به‌سزایی دارند. بنابراین، باید منتظر بود و دید که آیا این تغییرات نرخ دلار باز هم بازار مسکن را به مسیر افزایشی خواهد کشاند یا اینکه این روند متوقف شده است.

گفتنی‌ست، افزایش قیمت دلار از یک سو می‌تواند بر هزینه‌های ساخت‌وساز و قیمت تمام‌شده مسکن اثر بگذارد و از سوی دیگر، انتظارات تورمی و تقاضای ناشی از آن را افزایش دهد. در همین حال، برخی فروشندگان با امید به افزایش بیشتر قیمت مسکن، از فروش املاک خود خودداری می‌کنند؛ در حالی که برخی خریداران با نگرانی از جهش بیشتر قیمت‌ها در این بازار، برای خرید ملک عجله دارند.

در چنین شرایطی، بازار مسکن چه روندی را طی خواهد کرد؟ آیا رکود حاکم بر بازار مسکن ادامه دارد یا ورود متقاضیان جدی به این بخش، می‌تواند منجر به تغییر قیمت‌ها و تعداد معاملات مسکن شود؟

بازار مسکن تابع تحولات بازارهای موازی است

منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن مطرح کرد: «بازار مسکن تابع رفتار متقاضیان خرید و فروش است. در همین حال، بازار به نوعی تابع تحولات بازارهای موازی، از جمله ارز و طلا و میزان تقاضا برای خرید و تمامی عوامل داخلی و خارجی که می‌تواند بر این بازار موثر واقع شود، بوده و هست.»

او با بیان اینکه در آخرین ماه از سال ۱۴۰۳ شاهد دو نوع رفتار در بازار مسکن هستیم، اظهار کرد: «رفتار اول، مربوط به فروشندگانی است که با توجه به افزایش بی‌رویه قیمت در بازار ارز، نگران بی‌ثباتی اوضاع اقتصادی در حوزه مسکن هستند و به تدریج فروش خود را به سال آینده موکول می‌کنند یا تصمیم می‌گیرند با شرایط تثبیت‌شده اقتصادی در حوزه مسکن اقدام کنند.»

غیبی در ادامه توضیح داد: «رفتار دوم، مربوط به خریداران است که نگران افزایش بی‌رویه قیمت‌ها در بازار مسکن به خاطر التهابات ارزی و سایر بازارهای موازی هستند و علاقه دارند خرید خود را تا پایان سال انجام دهند.»

این کارشناس بازار مسکن گفت: «شاهد این هستیم که در بازار مسکن، اگرچه تا به حال افزایش قیمت ارز، به ویژه دلار، به عنوان پدیده‌ای جدید، بر افزایش قیمت در بازار مسکن تاثیر قدرتمندی نگذاشته، یا التهابی در این بازار ایجاد نکرده بود، اما در ماه‌های پایانی سال، این موضوع نگرانی‌هایی را در میان خریداران و فروشندگان ایجاد کرده است.»

او درباره دلیل نگرانی خریداران و فروشندگان مسکن بیان کرد: «دامنه‌دار بودن و استمرار افزایش قیمت در بازارهای موازی، این نگرانی طبیعی را در خریداران و فروشندگان بازار مسکن به وجود آورده که شاید تاثیر این بازارها به بازار مسکن نیز برسد و این افراد از بازار جا بمانند.»

غیبی اضافه کرد:‌ «لذا، طبیعی است که با نزدیک شدن به انتهای سال، رفتار طبیعی مشابه سال‌های گذشته از سوی خریداران و فروشندگان در بازار مسکن مشاهده شود.» او افزود: «موضوعی که می‌تواند هیجان بیشتری به بازار دهد، رفتار بازارهای موازی، از جمله بازار ارز و دلار خواهد بود.»