چرا معاملات اموال غیرمنقول باید ثبت رسمی شوند؟
عدم ثبت معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت الکترونیک اسناد می‌تواند حقوق معامله‌کنندگان را به خطر بیندازد و مانع پذیرش دعوای الزام به اجرای تعهدات شود؛ در این نوشتار به ابعاد مختلف این قانون، پیامدهای عدم رعایت آن پرداخته‌ایم.
معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان تهران اخیراً با ارسال پیامکی به شهروندان، لزوم ثبت معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت الکترونیک اسناد را یادآوری کرده و هشدار داده که در صورت عدم رعایت این الزام، دعاوی مرتبط با اجرای تعهدات اسناد عادی در دادگاه‌ها پذیرفته نخواهند شد.
این هشدار نه‌تنها نشان‌دهنده عزم جدی دستگاه قضایی برای اجرای قانون است، بلکه زنگ خطری برای افرادی است که هنوز به معاملات قولنامه‌ای اعتماد دارند.
در این نوشتار به ابعاد مختلف این قانون، پیامدهای عدم رعایت آن و راهکارهای رفع چالش‌های اجرایی می‌پردازیم.
چرا ثبت رسمی معاملات اهمیت دارد؟
ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یکی از اصولی‌ترین اقدامات برای حفظ حقوق مالکیت و جلوگیری از اختلافات حقوقی است اما چرا این موضوع تا این حد مورد تأکید قرار گرفته است؟
حسن بابایی؛ رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این باره گفته است: "ثبت رسمی معاملات، علاوه بر افزایش شفافیت در بازار املاک، از بسیاری از کلاهبرداری‌ها و دعاوی حقوقی پیشگیری می‌کند."
بسیاری از اختلافات حقوقی در کشور ناشی از اسناد عادی یا قولنامه‌ها است که غالباً در دفاتر مشاورین املاک و یا توسط طرفین تنظیم می‌شوند. این اسناد نه‌تنها اعتبار کافی در محاکم قضایی ندارند، بلکه بستری برای تخلفات مانند فروش چندباره یک ملک یا جعل اسناد فراهم می‌کنند. ثبت رسمی، با ایجاد یک بانک اطلاعاتی شفاف و قابل‌اعتماد، این چالش‌ها را کاهش می‌دهد.
صفدر کشاورز؛ سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز به نقش مهم این قانون در کاهش حجم دعاوی اشاره کرده و تاکید دارد اگر مردم به جای اعتماد به اسناد عادی، معاملات خود را در سامانه ثبت کنند، نظام قضایی از فشار دعاوی ملکی رها شده و هزینه‌های مالی و زمانی مردم نیز کاهش می‌یابد.
پیامدهای عدم رعایت قانون؛ خطرات جدی برای شهروندان
از مهم‌ترین پیامدهای عدم ثبت معاملات در سامانه، عدم پذیرش دعاوی مرتبط با اجرای تعهدات اسناد عادی است. این بدان معناست که اگر فردی ملکی را از طریق قولنامه خریداری کند و فروشنده به تعهدات خود عمل نکند، خریدار، امکان پیگیری حقوقی در محاکم قضایی را نخواهد داشت!
این وضعیت به‌ویژه در مناطقی که استفاده از اسناد عادی بیشتر رایج است، پیامدهای جدی‌تری دارد. برای مثال، در مناطق روستایی یا شهرهای کوچک که فرهنگ ثبت رسمی معاملات هنوز به‌درستی جا نیفتاده است، افراد ممکن است به‌طور ناخواسته درگیر کلاهبرداری شوند یا به دلیل عدم پذیرش دعاوی، خسارت‌های جبران‌ناپذیری ببینند.
از سوی دیگر، کلاهبرداری‌هایی مانند فروش یک ملک به چند نفر، تصرف غیرقانونی املاک و جعل اسناد نیز همچنان از پیامدهای رایج معاملات غیررسمی است. ثبت رسمی می‌تواند به‌عنوان یک سپر دفاعی در برابر این تخلفات عمل کند و امنیت معاملات را تضمین کند.
اهداف قانون؛ شفافیت و کاهش فساد
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اهداف متعددی را دنبال می‌کند که مهم‌ترین آن‌ها ایجاد شفافیت در بازار املاک است. اطلاعات دقیق و به‌روز ثبت‌شده در سامانه، به دولت کمک می‌کند تا بر گردش مالی و نقل‌وانتقال املاک نظارت داشته باشد. این نظارت نه‌تنها امکان سوءاستفاده و فساد را کاهش می‌دهد، بلکه در سیاست‌گذاری‌های کلان اقتصادی مانند برنامه‌ریزی برای مسکن نیز تأثیرگذار است.
کاهش دعاوی ملکی نیز یکی دیگر از اهداف این قانون است. بسیاری از پرونده‌های قضایی کشور مرتبط با اختلافات ناشی از معاملات غیررسمی است. با ثبت رسمی معاملات، طرفین قرارداد از حقوق و تعهدات خود آگاهی بیشتری خواهند داشت و احتمال بروز اختلاف کاهش می‌یابد.
علاوه بر این، ثبت رسمی معاملات ابزار مؤثری برای جلوگیری از تخلفات مالیاتی است. زمانی که معاملات به‌صورت شفاف ثبت شوند، دولت می‌تواند مالیات‌های مرتبط را با دقت بیشتری اعمال کند و از فرار مالیاتی جلوگیری کند.
چالش‌های اجرای قانون؛ از اطلاع‌رسانی تا هزینه‌ها
اگرچه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اهداف روشنی دارد اما اجرای آن با چالش‌هایی همراه است. یکی از اصلی‌ترین مشکلات، نبود آگاهی عمومی نسبت به این الزام قانونی است. بسیاری از افراد هنوز از پیامدهای عدم ثبت معاملات آگاه نیستند و تصور می‌کنند قولنامه‌های عادی برای حفظ حقوق آن‌ها کافی است.
از سوی دیگر، هزینه‌های مربوط به ثبت رسمی معاملات نیز می‌تواند برای برخی از افراد، به‌ویژه اقشار کم‌درآمد، مانعی جدی باشد. هزینه‌های ثبت، مالیات‌ها و تعرفه‌های مربوطه گاهی اوقات افراد را به سمت انجام معاملات غیررسمی سوق می‌دهد.
پیچیدگی‌های اداری و نبود دسترسی آسان به دفاتر ثبت نیز از دیگر مشکلاتی است که ممکن است اجرای این قانون را تحت‌الشعاع قرار دهد.
راهکارها و توصیه‌ها
برای اجرای مؤثر قانون ثبت رسمی معاملات و رفع چالش‌های مرتبط با آن، اتخاذ راهکارهای جامع و عملی ضروری است. نخست، افزایش آگاهی عمومی از اهمیت و پیامدهای مثبت این قانون باید در اولویت قرار گیرد. استفاده از رسانه‌ها، شبکه‌های اجتماعی و پیامک‌های اطلاع‌رسانی ابزارهای مؤثری هستند که می‌توانند جامعه را نسبت به ضرورت ثبت رسمی معاملات آگاه کنند.
در کنار اطلاع‌رسانی، تسهیل فرآیندهای اداری نیز نقش حیاتی دارد. کاهش پیچیدگی‌های ثبت و کاهش هزینه‌های مرتبط، می‌تواند مشوقی قوی برای افرادی باشد که به دلیل موانع مالی یا اداری از ثبت رسمی معاملات خود اجتناب می‌کنند. افزون بر این، ارائه مشوق‌های مالی مانند تخفیف‌های مالیاتی یا تسهیلات ویژه برای افرادی که معاملات خود را در سامانه ثبت می‌کنند، می‌تواند به افزایش استقبال از این قانون کمک کند.
همچنین، ایجاد یک سیستم نظارتی دقیق برای شناسایی و جلوگیری از انجام معاملات غیررسمی و برخورد با تخلفات، اقدامی ضروری است. چنین نظارتی می‌تواند اطمینان عمومی را به نظام ثبت رسمی افزایش داده و از گسترش تخلفات جلوگیری کند. اجرای هماهنگ این راهکارها می‌تواند مسیری مطمئن برای تحقق اهداف قانون و نظم‌بخشی به بازار املاک کشور باشد.
گامی مؤثر در نظم‌دهی به بازار املاک
اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اگرچه نیازمند تلاش‌های فراوان در حوزه اطلاع‌رسانی و کاهش موانع است، اما در نهایت می‌تواند به‌عنوان یک ابزار مهم در نظم‌دهی به بازار املاک و حفاظت از حقوق مالکیت عمل کند.
برای مردم، ثبت رسمی معاملات نه‌تنها امنیت مالی و حقوقی بیشتری فراهم می‌کند، بلکه از آن‌ها در برابر تخلفات و سوءاستفاده‌های احتمالی محافظت می‌کند. از سوی دیگر، این اقدام به دولت امکان می‌دهد تا اطلاعات دقیقی از بازار املاک در اختیار داشته باشد و سیاست‌های بهتری را برای توسعه پایدار کشور تدوین کند.
در نهایت، همکاری مردم، اطلاع‌رسانی دقیق و اقدامات حمایتی می‌تواند به موفقیت این قانون و افزایش اعتماد عمومی به نظام حقوقی کشور منجر شود.
برای ورود به کانال تلگرام فرتاک نیوز کلیک کنید.
