خرید مسکن دست نیافتنی شد / یک متر خانه مساوی با هزار دلار !

در هفته‌های اخیر، بازار مسکن تهران شاهد افزایش شدید قیمت‌ها بوده و دسترسی به خانه برای بسیاری از مردم به یک چالش جدی تبدیل شده است. با وجود این شرایط، بانک مرکزی از تیرماه تا کنون، آمارهای جدیدی درباره وضعیت مسکن در پایتخت منتشر نکرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر مترمربع خانه در تهران از ۱۰۳ میلیون تومان فراتر رفته است. این عدد به کمک فرمولی که در بازار مسکن برای تعیین قیمت خانه در تهران استفاده می‌شود - یعنی معادل هزار دلار برای هر مترمربع - همچنان صادق است. این نرخ عمدتاً معیار قیمت خانه در دیگر شهرها هم قرار می‌گیرد، زیرا بازار مسکن تهران نقش پیشرانی را در تعیین قیمت‌های سایر مناطق کشور دارد.

اما این رقم سنگین چطور در روند معاملات مسکن ظاهر شده است؟ داده‌های مرداد ماه ۱۴۰۳ نشان می‌دهد که در یک ‌سال گذشته، میانگین معاملات ماهانه مسکن در تهران بین ۳۵۰۰ تا ۳۸۰۰ فقره بوده است. همچنین گزارش‌ها از موتور جستجوی املاک ایران (ملک‌رادار) حاکیست که متوسط قیمت آگهی‌های مسکن در تهران طی ماه‌های اخیر از حدود ۹۵ میلیون تومان در شهریور ۱۴۰۳ به ۱۰۳ میلیون تومان در بهمن ۱۴۰۳ افزایش یافته است. این قیمت‌ها که به نرخ دلار آزاد بسیار نزدیک هستند، نشان از فشار اقتصادی شدیدی بر ساکنان تهران دارد.

عوامل اصلی افزایش قیمت مسکن

افزایش تورم و نوسانات نرخ ارز از مهم‌ترین دلایل رشد شدید قیمت مسکن به شمار می‌آید. همچنین، بالا رفتن هزینه‌های ساخت‌وساز و کاهش چشمگیر پروژه‌های جدید به دلیل مشکلات اقتصادی و کمبود سرمایه‌گذاری، عرضه مسکن را محدود کرده است. در مقابل، تقاضا برای خرید خانه، به ویژه از سوی سرمایه‌گذاران، همچنان ثابت باقی مانده است. این تقاضای سوداگرانه جرقه‌های افزایش قیمت خانه‌ها را شعله‌ورتر کرده است. سیاست‌های دولتی مانند افزایش نرخ سود بانکی یا تغییرات قوانین مالیاتی نیز تأثیرات مستقیمی بر بازار مسکن گذاشته‌اند که نتیجه آن، سوق دادن سرمایه‌ها از دیگر بخش‌ها به سمت بازار مسکن بوده است.

پیامدهای اجتماعی و اقتصادی

افزایش قیمت مسکن نتیجه‌ای مستقیم بر زندگی مردم داشته و توانایی خرید خانه برای بسیاری از خانواده‌ها، به‌ویژه اقشار متوسط و کم‌درآمد، کاهش یافته است. این موضوع می‌تواند تبعات اجتماعی گسترده‌ای مانند افزایش نابرابری و تشدید مشکلات اقتصادی را به همراه داشته باشد. همچنین، اختصاص بخش بزرگی از درآمد خانواده‌ها به هزینه‌های مسکن، مصرف در دیگر بخش‌های اقتصادی را به شدت کاهش می‌دهد. پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که این روند نوسانی در بازار مسکن تهران همچنان ادامه خواهد داشت، مگر آنکه شرایط اقتصادی و سیاست‌های حمایتی تغییر کنند.

دیدگاه کارشناسان و چالش‌های بازار

مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن، در گفت‌وگو با «اعتماد» اشاره کرده است که نبود یک پایگاه داده متناسب از وضعیت مسکن، تصمیم‌گیری‌های کلان و سیاست‌گذاری‌ها را پیچیده کرده است. او تاکید کرد که آمارهای منتشر شده از سوی برخی پلتفرم‌ها، نمی‌تواند معیار دقیقی برای تحلیل وضعیت باشد. این آمارها اغلب پیشنهادی بوده و با معاملات حقیقی تطابق ندارند. همچنین انتشار چنین داده‌هایی بیشتر به التهابات روانی بازار دامن زده است.

لزوم ایجاد سامانه جامع املاک

یکی از پیشنهادهای گودرزی برای کنترل آشفتگی بازار مسکن، تکمیل سامانه جامع املاک است. این سامانه در صورت استفاده از داده‌های واقعی و دقیق، می‌تواند منبعی قابل اعتماد برای تصمیم‌گیری‌ها باشد. او معتقد است که تا زمانی که این سامانه اجرایی نشود، نمی‌توان انتظار داشت که وضعیت مسکن به سمت شفافیت حرکت کند. علاوه بر این، حرکت بانک‌ها به سوی واگذاری املاک مازاد نیز تأثیری محدود بر کاهش قیمت دارد.

کاهش بی‌میلی سرمایه‌گذاران به بازار مسکن

کارشناسان بر این باورند که جذابیت بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران کاهش یافته است. عواملی مانند نقدشوندگی پایین و نبود ارزندگی، این بازار را برای سرمایه‌گذاری‌های کلان نامطلوب کرده است. در مقابل، سرمایه‌های زیادی به سمت بازارهای موازی همچون بورس و ارز حرکت کرده‌اند که نشان‌دهنده تغییر رویکرد سرمایه‌گذاران است.

لزوم مداخله دولت در تنظیم بازار

گودرزی همچنین از عملکرد دولت در این حوزه انتقاد کرده و اشاره داشته که دولت تاکنون هیچ قدم ملموسی برای تنظیم‌گری برنداشته است. این در حالی است که با توجه به نرخ تورم بالا، دولت قابلیت قانونی مداخله را در بازار زمین و اجاره دارد. او افزوده است که آمارهای رسمی اغلب زمانی منتشر می‌شوند که بازار روند نزولی دارد؛ اما به شکلی غیرمنتظره، ارقامی بالاتر از آنچه انتظار می‌رود، اعلام می‌شوند که باعث تشدید بحران‌ها می‌شود.

در مجموع، راه‌حل اصلی برای پایان یافتن آشفتگی بازار مسکن، ایجاد یک سامانه جامع اطلاعاتی و اتخاذ سیاست‌های تنظیمی از سوی دولت است. تنها در این صورت می‌توان امید داشت که بازار مسکن به تعادل و دسترسی بهتر برای همه مردم برسد.