سالانه ۳۶ هزار مسکن خالی به پایتخت اضافه می شود

دماسنج ساخت و ساز در پایتخت نشان می‌دهد طرف عرضه در اردیبهشت ماه ۱۳۹۷ سیگنال افزایش قیمت مسکن را به خوبی دریافت کرده و خود را برای پاسخ‌دهی به تقاضای خرید آپارتمان آماده می‌کند. بر اساس آمار شهرداری تهران در اردیبهشت ماه ۱۳۹۷ تعداد ۱۲۸۵ فقره پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شده که نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد ۲۵ درصدی را نشان می‌دهد. با این‌که تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی از ریتم منظمی در ماه‌های مختلف تبعیت نمی‌کند، اگر میانگین ۶.۲ واحد مسکونی را برای تعداد پروانه‌های صادر شده در اردیبهشت ماه در نظر بگیریم باید منتظر باشیم که امسال به تدریج، ماهیانه حدود ۸۰۰۰ واحد مسکونی جدید در شهر تهران تکمیل شود که طی یک سال به ۹۶ هزار واحد می‌رسد. این رقم حدود ۳۶ هزار واحد بیشتر از نسبت رشد تعداد خانوارهای تهرانی است.

اما جدا از این عدم تعادل نسبی که نمی‌تواند چندان نگران‌کننده باشد، جهش قیمت مسکن و کاهش تعداد معاملات احتمالا تاثیر منفی بر بازده سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز بخش خواهد گذاشت. همین الان هم حداقل ۶۳ میلیارد دلار عدم بهره‌وری ناشی از وجود ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی شهر تهران روی دست بخش عرضه مسکن باقی مانده است. نشانه‌های رکود مسکن در ماه‌های پیش رو نیز بنا بر تحلیل کارشناسان دیده می‌شود. در خردادماه ۱۴.۹ هزار معامله مسکن در شهر تهران انجام شد که ۲۲ درصد نسبت به اردیبهشت و ۳.۱ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافت؛ زیرا طرف تقاضا با توجه به رشد ۴۵ درصدی قیمت مسکن شهر تهران، توان خرید از دست داده و عمده معاملات در ماه‌های اخیر را تقاضای سرمایه‌گذاری شکل می‌دهد.

سال ۱۳۹۰ تعداد خانوارهای تهران ۲ میلیون و ۶۲۴ هزار نفر و خانه‌های ۳۲۷ هزار واحد بوده است. این رقم در سال ۱۳۹۵ به ۲ میلیون و ۹۲۴ هزار خانواده در ازای ۴۹۰ هزار واحد خالی رسیده است. مقایسه تعداد جمعیت و خانوارهای تهرانی با تعداد واحدهای مسکونی خالی حاکی از آن است که از سال ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ بالغ بر ۱۶۳ هزار واحد مسکونی خالی به تهران اضافه شده است. با این‌که وجود خانه‌های خالی برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن در همه جای دنیا ضروری به نظر می‌رسد، بنا به اعتقاد کارشناسان، تعداد واحدهای خالی از سکنه در تهران حدود ۳ برابر میانگین جهانی است. بنابراین حداقل دو سوم از این تعداد باید وارد بازار مصرف شود.

به بیان دیگر محاسبه تعداد قراردادهای خرید و فروش با تعداد خانه‌هایی که باید ساخته شود نشان می‌دهد اگر سیاست‌های صحیحی برای ورود خانه‌های خالی به بازار مصرف اعمال شود، حتی در صورتی که صدور پروانه‌های ساختمانی به صفر برسد، شهر تهران تا ۱.۵ سال آینده نیاز به تولید مسکن جدید نخواهد داشت و در پایان این مدت نسبت تعداد مسکن با تعداد خانوار شهر تهران به شاخص‌های جهانی نزدیک می‌شود.