در قراردادهای مشارکتی ساخت دقت کنید!

قراردادهای مشارکتی ساخت از جمله موضوعاتی است که عدم دقت هریک از طرفین می‌تواند منجر به خسارات بعضا جبران‌ناپذیر شود. با توجه به خروج تدریجی بخش مسکن از رکود و نیز افزایش نسبی ساخت و ساز، توجه به مبانی حقوقی و فنی اینگونه قراردادها از اهمیت ویژه ای جهت تامین منافع طرفین برخوردار است.

طی فرآیند انعقاد قراردادهای مشارکت در ساخت مالکان زمین با تحویل آن به سازندگان ساختمان به عنوان آورده و متقابلا سازندگان نیز با سرمایه گذاری جهت ساخت و اجرا در قبال مالکان زمین متعهد به انجام اموری می شوند.

طرفین اینگونه قراردادها می توانند اشخاص حقیقی یا حقوقی باشند. لذا در وهله اول شناسایی هویت طرفین از اهمیت زیادی برخوردار است. در خصوص اشخاص حقیقی مراجعه به مدارک هویتی از قبیل اسناد سجلی و احراز اهلیت آنها جهت انعقاد قرارداد از جمله عاقل، بالغ و رشید بودن، اصیل یا وکیل بودن و در خصوص اشخاص حقوقی مراجعه به مشخصات ثبتی مندرج در روزنامه رسمی و آخرین آگهی تغییرات و نیز اطمینان از صحت و سقم  مدارک و اسناد ابرازی، دارندگان حق امضا، سهامداران و ... قابل توجه و بلکه ضروری  است.

از آنجایی که یکی از دلایل ورود مالکان عرصه به اینگونه قراردادها تامین سرمایه جهت احداث اعیانی است لذا توجه به شرایط و توان مالی سرمایه گذاران نیز موضوع مهمی است. چرا که صرفا انعقاد قرارداد با اشخاصی که نه سابقه اجرایی و فنی لازم را دارند و نه توان مالی جهت اجرای پروژه می تواند هزینه های زیادی را برای مالکان به همراه داشته باشد و آنها را با اختلافات عدیده ناشی از عدم انجام تعهدات از سوی سازندگان مواجه سازد. از سوی دیگر سازندگان نیز می بایست با بررسی دقیق اسناد و مدارک مالکیت اطمینان لازم در خصوص تعلق ملک به طرف قرارداد را به هر نحو مقتضی کسب کنند. اینکه ملک مذکور متعلق به طرف قرارداد است یا نامبرده به عنوان وارث ملک قصد انعقاد قرارداد دارد؟ در اینصورت آیا  روند قانونی انحصار وراثت طی شده است یا نه؟   یا اینکه ملک دارای شریک است یا نه؟ مشاع است یا مفروز و مواردی از این قبیل که در روند اجرای کار نقش تعیین کننده ای دارند.

یک کارشناس حقوق کسب و کار در این خصوص گفت:  کسب اطمینان لازم از توان مالی، فنی و اجرایی سازندگان و بعضا تجارب گذشته آنها و نیز احراز مالکیت مالک می تواند یکی از دغدغه های مهم طرفین اینگونه قراردادها تلقی شود.

مصطفی خلیلی افزود: لحاظ تضامین در قرارداد می تواند تا حدودی به  اینگونه  دغدغه ها پایان دهد. به عنوان مثال  در خصوص اشخاص حقیقی اخذ یک یا  چندین فقره چک به عنوان تضمین حسن انجام تعهدات و در خصوص اشخاص حقوقی دولتی یا  شرکت های بزرگ خصوصی اخذ ضمانت نامه بانکی  معمول و متداول است. به هر حال توجه به مساله تضامین و حتی لحاظ جرائم دیرکرد در خصوص انجام امور اجرایی یا تحویل ملک از سوی مالک بسیار مهم و تعیین کننده است.

این کارشناس حقوق کسب و کار با بیان این‌که مساله دیگر پرداختن دقیق و اصولی به موضوع قرارداد است گفت: اینکه موضوع قرارداد در چه مدت و هریک از اجزاء قرارداد در چه بازه زمانی قرار است به پایان برسد از جمله مواردی است که دقت نظر در تدوین آنها  می تواند تا حد قابل توجهی از اختلافات فرضی آینده را کاهش دهد و در صورت عدم انجام تعهدات در موعد مقرر طرف خاطی را به جبران خسارت ملزم کند.

خلیلی درباره تعهدات متقابل سازندگان و مالکان اظهار کرد: قید صریح تعهدات هریک از طرفین قرارداد از جمله تعهدات مالک مبنی بر دریافت پروانه ساختمان یا اعطای وکالت به سازنده جهت دریافت آن، موعد تحویل ملک، انجام مراحل اداری و ثبتی و ...و متقابلا تعهدات سازنده مبنی بر انجام عملیات اجرایی در موعد مقرر، استفاده از نقشه های مصوب و عدم تغییر آنها در حین انجام کار و ... نیز از دیگر مواردی است که حتما می بایست به صورت جزیی به آنها پرداخته شود.

وی هم‌چنین تاکید کرد: تعیین سهم هریک از طرفین قرارداد هم جزء مواردی است که می‌توان گفت اساس و پایه قراردادهای مشارکت در ساخت بر آن استوار است. لذا تعیین آورده هریک از طرفین و متعاقبا سهم  متعلق به هریک در پروژه، تجویز پیش فروش واحدها یا ممنوعیت آن و دیگر موارد اختصاصی مربوط به سهام شرکا نیز می بایست به دقت بررسی و در قرارداد مربوطه درج شود.

این کارشناس حقوق کسب و کار درباره اختلافات ناشی از قراردادها نیز گفت: در این خصوص می‌توان به دو صورت تعیین تکلیف کرد؛ یکی اینکه در صورت بروز هرگونه اختلاف که ناشی از تعبیر یا تفسیر هریک از مفا قرارداد فی مابین باشد ابتدا از طریق مسالمت آمیز و در صورت عدم تحقق نتیجه از طریق ارجاع موضوع به محاکم قضایی  صورت گیرد یا اینکه حل موضوع اختلاف با لحاظ ارجاع امر به داوری در قرارداد پیش بینی شود که در صورت اخیر باید در نظر داشت که رای داور یا هیات داوری همانند آرای صادره از محاکم قضایی برای طرفین لازم الاتباع خواهد بود.

خلیلی تاکید کرد: به هر حال توصیه می شود مالکان و سازندگان جهت انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت علاوه بر اجتناب از هرگونه شتابزدگی ضمن بررسی تمامی جوانب فوق الذکر در تنظیم قرارداد از خدمات مشاوران خبره در زمینه های فنی، حقوقی و قراردادی بهره مند شوند تا بلکه بتوانند ریسک ناشی از قرارداد تنظیمی را به حداقل ممکن برسانند.

به گفته وی، عدم دقت نظر در موارد مطروحه نتیجه ای جز افزایش اختلافات و متعاقبا طرح پرونده های حقوقی متعدد در محاکم قضایی به همراه نخواهد داشت و این امر نه تنها حصول نتایج مدنظر طرفین را محقق نخواهد کرد بلکه قسمتی از سرمایه آنها را نیز در معرض تضییع قرار خواهد داد.