دلالی، بازار مسکن را به کجا می‌کشاند؟

علی شماعی اظهار کرد: مالیات بر زمین و املاک احتکار شده راهکاری برای ساماندهی بازار آشفته و سرمایه ای شدن مسکن است.  بیش از ۷۰ درصد تقاضای موجود در بازار مسکن را تقاضای سرمایه‌ای و بورس بازی تشکیل می‌دهد.

وی افزود: مهمترین اقدام و راهکارهای سر و سامان بخشیدن به بازار آشفته مسکن در کشور علاوه بر انبوه‌سازی و بازآفرینی خانه‌های واقع در بافت فرسوده، حذف دلالی و سوداگری در بازار مسکن، مدیریت یکپارچه و استفاده از ابزارهای مالیاتی دقیق و مناسب از زمین و املاک است. 

این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: طی سالهای ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ به طور میانگین سالیانه ۷۰۰  هزار واحد مسکونی ساخته شده است. در واقع طی پنج سال حدود ۳.۵ میلیون واحد مسکونی احداث شده اما تنها یک میلیون نفر صاحب مسکن شده‌اند که نشان‌دهنده احتکار و بورس بازی و سوء استفاده در این بخش است.

شماعی با بیان اینکه ساخت و ساز مسکن و باز آفرینی بافت‌های فرسوده موجب رونق بیش از ۳۰۰۰ شغل می‌شود گفت: دولت به منظور کاهش چالش‌های متعدد اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جامعه باید مدیریت زمین و املاک را بصورت ویژه و با استفاده از تمام ظرفیت سازمان‌ها و دستگاههای دولتی و حاکمیتی درقالب برنامه‌ریزی‌های شهری و روستایی و آمایش سرزمینی به طور هماهنگ و منسجم برای سکونت و کار و اشتغال در دستور کار قرار دهد.

وی یادآور شد: دولت طبق اصل ۳۱ قانون اساسی موظف است با رعایت اولویت‌ها  زمینه های تامین مسکن خانوارهای بدون مسکن را فراهم کند. حل بی مسکنی و بد مسکنی مردم موجب توسعه یافتگی و ارتقای فرهنگی و تمدنی کشور می شود و علاوه بر ارتقای شاخص توسعه یافتگی در جامعه موجب سلامت، آسایش، آرامش، سرزندگی، تقویت روحیه و سرمایه های اجتماعی می‌شود.

به گفته شماعی، اگر دولت و مجلس بتوانند تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه زمین و مسکن را حل کنند ماندگارترین باقیات صالحات را در تاریخ ایران انجام داده‌اند. با توجه به اوضاع کنونی مسکن برای حل آن باید "تقاضای سرمایه‌ای" از طریق کار و تولید جدی به کمک افراد کارآمد و متخصص در تولید و مدیریت بازار مسکن به صفر برسد.

این کارشناس مسکن تاکید کرد: سیاستگذاران در ابتدا بسترها و مشوق‌های اشتغال و تولید و تجارت در تمام زمینه‌های اقتصادی و صادرات آسان را  فراهم کنند تا سرمایه‌ها به سمت تولید برود. سپس متولیان حوزه مسکن باید با استفاده از ابزارهای مالیاتی از جمله مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر خانه‌های دوم و بیشتر، مالیات بر خانه‌های خالی و ابزارهایی از این دست، مانع رشد تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن شوند. از طریق شرکت های ساختمانی و تعاونی های مسکن در تمام سازمانها و دستگاهها و شرکت های دولتی و خصوصی با در اختیار گذاشتن زمین ارزان قیمت و حتی مجانی و سرمایه های خرد و کلان و وام های کوتاه مدت،  میان مدت و بلندمدت بصورت انبوه سازی و بلند مرتبه سازی و به اشکال و انواع مالکیت و شاخه‌های آن از جمله سازمانی، استیجاری و ملکی و غیره هر شکل که مناسب و متناسب و مورد توافق بود اقدام شود. 

شماعی، معتقد است باید تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن به تقاضای سرمایه‌ای در مراکز کسب و کار و تجارت بین المللی تبدیل شود و امکان کسب و کار در تمام نقاط شهر و روستا فراهم گردد، این امکان زمینه جهش تولید می شود  گفت: در این صورت دو اتفاق مهم در بازار مسکن رخ خواهد داد؛ نخست اینکه مسکن در دسترس متقاضیان واقعی و مصرف کننده قرار می‌گیرد؛ دوم اینکه قیمت مسکن به‌سرعت به قیمت واقعی و متعادل خود می‌رسد. حبابی که اکنون در قیمت مسکن وجود دارد، یک حباب واقعی نیست بلکه به دست سوداگران مسکن ایجاد و موجب توزیع نامناسب و ناعادلانه قیمتها در کشور شده است.

وی اظهار کرد: طبق محاسبات، ساخت یک متر مربع مسکن در حال حاضر بین ۴ تا حداکثر ۱۸  میلیون تومان در روستا و شهر هزینه ساخت آن تمام می شود،  اما به دلیل عدم مدیریت و نظارت بازار زمین و املاک بین ۵ میلیون تا حدود ۲۰۰ میلیون تومان خرید و فروش می‌شود!

این استاد دانشگاه تصریح کرد: یکی از راهکارهای مبارزه و کنترل احتکار، اسراف و تبذیر و فساد در بخش مسکن، مدیریت سازندگان و توسعه گران مسکن و تهیه آمار و اطلاعات دقیق، به روز و ایجاد بانک اطلاعاتی جامع و شفاف از اوضاع زمین و کارکرد املاک و فعالان در این بخش است.

شماعی با اشاره به وظیفه دولت در شفاف‌سازی بازار مسکن گفت: دولت سیزدهم به عنوان دولت مردمی، فساد ستیز و دولت قوی و مبارزه با زمینه‌های فساد باید ضمن شفافیت در تمام زمینه‌های فساد اقتصادی، بویژه شفافیت توزیع زمین و املاک در بین افراد و شرکتها، برای وارد کردن زمین و املاک در چرخه تولید و معافیت از مالیات برای حد متعارفی از املاک مازاد بر نیاز متعارف براساس کار کارشناسی به هر نسبتی مالیات با نرخ تصاعدی را در دستور کار قرار دهد.

وی اظهار کرد: دولت باید با بهره گیری از سامانه املاک تمام اطلاعات موجود مسکن در کشور را  به صورت یکپارچه و دقیق رصد و پایش کند و از کسانی که بیش از اندازه متعارف مسکن احتکار و دلالی می کنند، مالیات متناسب و بازدارنده دریافت کند. این اطلاعات هم‌اکنون در اختیار اداره ثبت اسناد و شهرداریها و سازمانهای آب و برق و گاز و سایر دستگاههای دولتی است. باید مشخص شود بر اساس هر کد ملی و کد ثبتی چند متر زمین و املاک به نام چه افراد و سازمان هایی است و چه میزان و با چه کیفیتی تولید و بهره‌وری دارند و افراد و شرکتهای بهره بردار خوب کدامند.

این کارشناس مسکن تصریح کرد: اطلاعات به منظور شفافیت و پایش و نظارت بر تولید و توزیع عادلانه زمین و املاک باید جمع‌آوری، یکپارچه و تکمیل شود تا قابلیت روزآمدسازی آنی و مستمر را داشته باشد. به طوری که در تملک نگه داشتن بیش از حد متعارف زمین و املاک به دلیل مالیات و عوارضی که بر آن مترتب می‌شود، برای محتکران مسکن مقرون به صرفه نباشد.

شماعی گفت: با جمع‌آوری اطلاعات مدیریت زمین و کاربری‌ها و چگونگی هدایت و برنامه‌ریزی فضای سرزمینی مشخص و نظارت بر آن از اسراف و تبذیر جلوگیری می‌شود. در نتیجه مسکن در کشور از کالای سرمایه‌ای خارج و به کالای مصرفی با بهره وری مناسب می‌شود و بستر تولید و پیشرفت متعادل اقتصادی برای همه مردم فراهم خواهد شد.

وی با بیان اینکه نظام پولی و مالی از طریق بانک‌ها باید شرایط تامین عادلانه تولید و مسکن در کشور را فراهم سازند گفت:  متاسفانه بانک‌ها بزرگترین سوداگران زمین و املاک هستند. آنها با سوءاستفاده از سرمایه های پولی و مالی گرانترین املاک شهرها را خریداری و در اختیار گرفته و فضاهایی همانند کاخ با اسراف و تبذیر زیاد و با استفاده از نفوذ و ارتباطات قوی و سازمان یافته، به‌جای هدایت نقدینگی به سمت تولید، نقدینگی را غالباً به سمت سوداگری و احتکار زمین و املاک گران قیمت سوق می‌دهند و باعث افزایش قیمت زمین و املاک شده و نابرابری و بی‌عدالتی و فساد را در جامعه گسترش می دهند.

این کارشناس مسکن، مالیات ستانی از خانه‌های خالی و املاک بدون استفاده را ضروری دانست و افزود: یکی از قوانین و مقررات مناسبی که به منظور مدیریت زمین و مسکن در دی ماه سال ۱۳۹۹ تصویب و ابلاغ شد قانون ماده ۵۴ مکرر بود. مشابه این قوانین باید توسعه و گسترش و اجرا گردد. بر اساس این قانون هر واحد مسکونی که در کلیه شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر واقع باشد و بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد خانه خالی شناخته می‌شود و به استناد سامانه ملی املاک و اسکان (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر) مشمول دریافت مالیات می شود، که باید پیگیری و اجرا گردد.