پول های جدید در راه بازار مسکن

 این مصوبه شرایط اولیه راه‌اندازی «بازار رهن ثانویه» برای بانک‌ها را تعیین کرده است که بر اساس آن، موسسات اعتباری مجاز می‌شوند بخشی از مطالبات‌شان مربوط به تسهیلات پرداختی خرید مسکن را از مسیر بازار سرمایه (تبدیل وام‌ها به اوراق رهنی)، به پول نقد تبدیل کنند و مجددا با منابع حاصل از این اقدام، وام‌های جدید ساخت و خرید مسکن بپردازند.

در بازا رهن ثانویه، بانک پرداخت کننده وام خرید مسکن، به اعتبار اقساط ماهانه در حال بازگشت از سوی وام‌گیرنده‌ها، بخشی از وام‌ها را به یک نهاد مالی منتشر کننده اوراق رهنی واگذار می‌کند به‌طوری‌که با تنزیل وام‌ها، بخشی از دارایی بانک که همین تسهیلات خرید مسکن است، فروخته و به منابع نقد تبدیل می‌شود.

ورود بانک‌های پرداخت‌کننده وام خرید مسکن به بازار رهن ثانویه، نوعی میان‌بر بورسی برای دسترسی سریع به مطالبات بلندمدت ناشی از پرداخت تسهیلات خرید مسکن محسوب می‌شود. وام‌های خرید مسکن به‌طور متوسط با طول بازپرداخت حداقل ۱۰ سال، به متقاضیان پرداخت شده است. در مقطع کنونی، تنگنای اعتباری شبکه بانکی، توان بانک‌ها برای پشتیبانی موثر از بخش مسکن در دو جهت تامین نیاز عرضه و تقاضا را کاهش داده است.

پیش‌تر عملکرد شبکه بانکی در تامین مالی مسکن نشان داد، سهم بخش مسکن از کل وام‌‌های بانکی که همواره حدود ۱۲درصد بود، در نیمه اول امسال به پایین‌ترین سطح (حدود ۵/ ۷درصد) رسید. بنابراین، مصوبه سه‌شنبه عصر شورای پول و اعتبار فرصتی برای بانک‌ها فراهم کرده تا با دسترسی سریع به مطالبات بلندمدت مربوط به وام‌های خرید مسکن، معضل کمبود منابع برای تخصیص در بخش مسکن را مرتفع کنند.

از جزئیات ضوابط تازه مصوب شورای پول و اعتبار برای انتشار اوراق رهنی که در ۱۰ ماده تنظیم شده، حاکی است: هر موسسه اعتباری خواهان انتشار اوراق رهنی، باید ابتدا از بانک مرکزی مجوز اولیه دریافت کند. بانک‌ها برای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، باید با دو مرجع نظارتی – بانک مرکزی و سازمان بورس و اوراق بهادار- هماهنگی‌های لازم را به عمل بیاورند به‌طوری‌که، در گام اول، مطابق «ضوابط ناظر» بر انتشار اوراق رهنی، باید مجوزهای اولیه برای این منظور از سوی بانک مرکزی صادر شود و پس از آن، فرآیند انتشار اوراق مطابق «دستورالعمل انتشار» که توسط سازمان بورس تعیین می‌شود، انجام بگیرد.

نیمه اول پارسال، بانک عامل بخش مسکن توانست ۳۰۰ میلیارد تومان اوراق رهنی به عنوان فاز آزمایشی ایجاد بازار رهن ثانویه، منتشر کند. آن زمان، هنوز ضوابط ناظر بر انتشار از سوی بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار به شکل کلی تصویب نشده بود و در عمل، بانک مرکزی، موافقت مشروط به عمل آورد.

اما اکنون به پشتوانه مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار، بانک عامل بخش مسکن، برنامه تامین منابع جدید با حجم ۱۰ هزار میلیارد تومان از طریق انتشار اوراق رهنی به پشتوانه وام‌های اولیه خرید مسکن را در دستور کار گذاشته است که بنا دارد تا پیش از پایان سال جاری، مجوز انتشار یک هزار میلیارد تومان اوراق را اخذ و نسبت به تجهیز منابع نقد از این محل اقدام کند. ۱۰ هزار میلیارد تومان منابع جدید، اعتبار مورد نیاز برای پرداخت ۲ سال وام نوسازی در سراسر کشور در قالب اجرای طرح مسکن پیشگام است به گونه‌ای که با این میزان منابع جدید و نقد، می‌توان نیاز بانکی ساخت ۲۰۰هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده سراسر کشور طی ۲ سال متوالی را پوشش داد.

این بانک، در حال حاضر با توجه به سطح فعلی نرخ سود بانکی، اوراق رهنی مدنظر را احتمالا با نرخ سود حدود ۱۶ تا ۵/ ۱۶ درصد منتشر می‌کند و چون، میانگین نرخ سود وام‌های اولیه قابل تنزیل در بازار رهن ثانویه، دارای نرخ سود حدود ۱۵ درصدی است، نیازی به تامین یارانه پشتیبان برای نرخ سود اوراق رهنی (که سال گذشته برای ۳۰۰میلیارد تومان اوراق رهنی با سود ۵/ ۱۸ درصد لحاظ شده بود) را دیگر ندارد.

شورای پول و اعتبار با توجه به ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، ضوابط ناظر بر انتشار اوراق رهنی توسط بانک‌ها و موسسات اعتباری را در ۱۰ ماده تصویب کرده است. براساس این ماده، وزارت امور اقتصادی و دارایی موظف است با همکاری بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی از طریق ایجاد بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه تسهیلات رهنی، منابع مورد نیاز برای عرضه مسکن در کشور را تامین کند.  طبق مصوبه شورای پول و اعتبار، بانک مرکزی باید، درخواست‌های بانک‌ها برای انتشار اوراق رهنی را به «فوریت» بررسی و نسبت به صدور مجوز انتشار اقدام کند.

ماده ۲ این مصوبه حاکی است: موسسه اعتباری متقاضی انتشار اوراق رهنی، به‌منظور اخذ مجوز انتشار اوراق رهنی در بازار سرمایه، باید ابتدا از بانک مرکزی، «موافقت اولیه» اخذ کند و گزارش توجیهی برای این منظور آماده کند. این گزارش باید توسط حسابرس معتمد بانک مرکزی تهیه شود. بانک مرکزی بر اساس این ماده، باید حداکثر ظرف ۳۰ روز با رعایت سیاست‌های پولی و اعتباری، نتیجه بررسی درخواست موسسه متقاضی را اعلام کند.

مفاد ۳ و ۴ مصوبه شورای پول و اعتبار نوع و کیفیت تسهیلات مسکن قابل تبدیل به اوراق رهنی را مشخص کرده است. بر این اساس، فقط تسهیلات فروش اقساطی و مرابحه خرید مسکن، قابل تبدیل شدن به اوراق رهنی و استفاده در بازار رهن ثانویه است. در این میان، صرفا آن دسته از تسهیلات خرید مسکن که حداقل ۲ سال از دوره پرداخت اقساط ماهانه آنها از سوی وام‌گیرنده گذشته است، قابلیت تنزیل و نقد شدن در بازار رهن ثانویه را دارد. این تسهیلات برای ورود به بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق رهنی به پشتوانه آنها، حتما باید در طبقه جاری باشد به این معنا که وام‌های خرید مسکن سررسید گذشته و مشکوک‌الوصول، قابل استفاده در این بازار نیست. این مرزبندی، ریسک انتشار اوراق رهنی را برای نهاد مالی واسط، کنترل می‌کند و به نفع خریداران اوراق در بازار سرمایه تمام می‌شود. با انتشار اوراق رهنی، تعهد وام‌گیرنده‌ها از بانک عامل به نهاد مالی منتشرکننده اوراق منتقل می‌شود و اسناد املاک در رهن نیز در همین قالب، در اختیار آن نهاد قرار می‌گیرد به‌طوری‌که اصل و سود تسهیلات (باقی‌مانده اقساط) به‌صورت نقد و البته پس از تنزیل، در اختیار بانک عامل گذاشته می‌شود.

براساس مفاد ۵ و ۶ مصوبه شورای پول و اعتبار، بانک عامل متقاضی انتشار اوراق رهنی، نمی‌تواند به نهاد واسط (منتشرکننده اوراق) برای این منظور تسهیلات بدهد و همچنین خود بانک اجازه خرید اوراق مربوط به وام‌های خود را ندارد. این دو ماده، تجهیز واقعی منابع از محل انتشار اوراق رهنی را تضمین و عملا از جابه‌جایی منابع جلوگیری می‌کند. مطابق ماده مهم دیگر این مصوبه (ماده ۹)، بانک عامل منتشرکننده اوراق رهنی، بعد از تبدیل مطالبات بلندمدت خود به پول نقد، می‌تواند آنها را از حساب‌ها خارج کند، به این معنا که در صورت‌های مالی و ترازنامه بانک، مطالبه مربوط به وام‌های خرید مسکن به‌واسطه فروش این قسمت از دارایی بانک به نهاد منتشرکننده اوراق، حذف می‌شود و وجه نقد جایگزین می‌شود. با این اقدام، امکان افزایش نسبت کفایت سرمایه بانک فراهم می‌آید و این اتفاق، بهبود شاخص‌های بانک عامل برای تعامل و فعالیت در بازار پول داخلی و خارجی را موجب خواهد شد.

در حال حاضر کل تسهیلات خرید مسکن پرداختی از سوی شبکه بانکی طبق آخرین آمارهای رسمی رقمی معادل ۲۵۸ هزار میلیارد تومان است که این میزان تسهیلات، ۲۶ درصد از کل مانده تسهیلات شبکه بانکی را شامل می‌شود. از این میزان، بیش از ۱۰۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات خرید مسکن را بانک عامل بخش مسکن پرداخت کرده است. این تسهیلات، در حالت طبیعی، در مدت حداقل ۱۰ سال به بانک‌ها بازمی‌گردد اما این میزان استعداد برای انتشار اوراق رهنی، در صورت به‌کارگیری در بازار رهن ثانویه، به استحصال منابع نقد به نفع تزریق دوباره به بخش مسکن منجر خواهد شد. متولی بخش مسکن از سه سال گذشته به دنبال تغییر ساختار بانک عامل بخش مسکن از بانک تجاری به بانک توسعه‌ای است. در صورت تصویب این تغییر ساختار در دولت و بانک مرکزی، این بانک می‌تواند محور بازار رهن ثانویه شود؛ به این معنا که مطالبات سایر بانک‌ها در تسهیلات خرید مسکن را خریداری و نسبت به انتشار اوراق رهنی اقدام کند. بانک توسعه‌ای همچنین می‌تواند در دو حوزه خدمات تضمینی مورد نیاز بازار رهن ثانویه را تامین کند. از یکسو تضمین‌کننده خرید اوراق رهنی بانک‌ها در صورت نبود مشتری در بازار سرمایه شود و از سوی دیگر، اصل و سود اوراق رهنی را برای خریداران اوراق تضمین کند. قرار است گزارش توجیهی مربوط به انتشار ۱۰۰۰ میلیارد تومان اوراق رهنی از سوی بانک عامل بخش مسکن در روزهای آینده، تحویل بانک مرکزی شود.

نفع سه‌گانه رهن ثانویه

همزمان با تصویب ضوابط ناظر بر انتشار اوراق رهنی در شورای‌ پول و اعتبار، منافع سه‌گانه برای ایجاد بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق به پشتوانه تسهیلات رهنی به‌منظور تامین منابع موردنیاز برای تامین مسکن تشریح شد. سعید اسلامی‌بیدگلی، کارشناس مسکن وبازار سرمایه با اشاره به مزایای انتشار اوراق رهنی برای «بانک‌ها» «بازار مسکن و متقاضیان دریافت تسهیلات» و همچنین «کل‌اقتصاد کشور»، به «دنیای‌اقتصاد» گفت:صدور دستورالعمل حاوی ضوابط ناظر بر انتشار اوراق رهنی نه‌تنها منجر به بازگشایی قفل بخش قابل‌توجهی از منابع بانک‌ها می‌شود، بلکه با تامین منابع نقد مورد نیاز برای پرداخت تسهیلات به متقاضیان مسکن در تامین مالی این بخش و رونق‌بخشی به آن تاثیرگذار خواهد بود، ضمن آنکه از طریق افزایش کانال‌های غیر دستوری برای تعیین نرخ سود بانکی به نفع اقتصاد کلان خواهد بود. وی با بیان اینکه همواره از سوی بانک‌های کشور، اشتیاق، درخواست و تمایل برای انتشار اوراق رهنی و ورود به بازار رهن ثانویه وجود داشته است، تصریح کرد:با وجود اینکه همواره بانک‌های کشور درخواست ورود به بازار رهن ثانویه را داشته‌اند و مجوز بانک‌مرکزی برای ورود بانک‌ها به بازار رهن ثانویه نیز بر پایه و با اطلاع از همین درخواست صادر شده است اما این مجوز بیش از آنکه در شرایط فعلی در خدمت بانک‌ها و بازار مسکن قرار بگیرد، می‌تواند در آینده یکی از مهم‌ترین مسیرهای تامین نقدینگی برای افزایش توان وام‌دهی بانک‌ها محسوب شود.

اسلامی بیدگلی توضیح داد:هم‌اکنون اگرچه درخواست از سوی سایر بانک‌ها علاوه‌بر بانک عامل بخش مسکن برای ورود به بازار رهن ثانویه وجود دارد اما از آنجا که مانده تسهیلات رهنی این بانک‌ها نسبت به مانده سایر تسهیلات آنها درصد کمتری را شامل می‌شود، این مجوز شاید در مقطع زمانی فعلی نتواند بخش قابل‌توجهی از مطالبات آنها را به جریان نقدی تبدیل کند؛این درحالی است که در صورت تغییر سیاست‌ها در آینده مبنی بر تسهیل ورود سایر بانک‌ها به حوزه تسهیلات بخش مسکن، این روش قطعا با استقبال قابل‌توجهی از سوی بانک‌ها مواجه خواهد شد و برای تبدیل مطالبات آنها به جریان نقدی کاربرد اساسی پیدا می‌کند.

وی با بیان اینکه در آینده و برای پیشبرد جریان رونق در بازار مسکن به‌طور قطع سایر بانک‌ها هم باید با شرایط متنوع به حوزه تسهیلات‌دهی مسکن وارد شوند، خاطرنشان کرد:«تنوع در سقف ریالی و نرخ سود تسهیلات مسکن» یکی از مهم‌ترین الزامات پیش‌روی بازار مسکن در فاز رونق است و لازم است مجوز ورود همه بانک‌ها به حوزه تسهیلات‌دهی مسکن با شرایط متنوع، سقف و نرخ سود متفاوت برای انواع متقاضیان در گروه‌ها و طبقات مختلف درآمدی ایجاد شود تا هر فرد متقاضی به واسطه سطح درآمد وبنیه مالی خود بتواند مسکن موردنظر خود را با اتکا به این تسهیلات خریداری کند.

اسلامی بیدگلی افزود: با افزایش مطالبات رهنی بانک‌ها در آینده و به واسطه اعمال این سیاست، به‌طور قطع انتشار اوراق رهنی به یکی از مهم‌ترین شیوه‌های تامین مالی بخش مسکن تبدیل خواهد شد و به شرط اینکه از این جریان نقدی برای تقویت و تجهیز منابع موردنیاز برای تسهیلات بخش مسکن و تزریق مجدد نقدینگی به این بخش استفاده شود، متقاضیان و به‌طور کلی بخش مسکن نیز در کنار بانک‌ها از جریان رفع انجماد از مطالبات بانکی منتفع می‌شوند. وی ادامه داد: این جریان علاوه‌بر آنچه گفته شد در کل به نفع اقتصاد کلان کشور نیز هست؛ چراکه وجود نرخ‌‌های متفاوت در بازار و ایجاد کانال‌های بیشتر برای نرخ‌گذاری در نهایت منجر به استخراج نرخ‌های منصفانه در بازار و کاهش اقدامات و سیاست‌های دستوری خواهد شد؛ به این ترتیب هدف‌گذاری‌های پولی و مالی دولت نیز در چنین شرایطی دستوری نخواهد بود.